链家广州二手房分析 2023

因为详细的数据分析在之前的文章中已经做过，而且这次重新爬取数据主要也是为了比较一下广州二手房市场的一些新变化，所以完整且详细的分析就不再重复了，有兴趣的读者可以翻开之前的文章。

不过我利用这些新数据确实看到了一些有趣的变化。这篇文章将会零碎的分享这些新发现。

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天河一骑绝尘

从图像可以看出，广州二手房的价格大致分为三级：第一级是红色系的中心四区（天河，越秀，海珠，荔湾），第二级是浅蓝的近郊区（白云，黄埔，番禺），第三级是深蓝的远郊区（南沙，增城，花都，从化）。

其中天河区更是一骑绝尘的存在，无论是单价均值还是价格范围（最高价和最低价）都远超于其他区。

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面积越大价格越贵

图像中我圈出了常见的户型，而在常见户型当中，我们可以看出多房间多客厅的户型单价更高，也就是说户型越大越豪单价越高。这个相较于2019年的数据来说变化是很明显的。 2019年的数据显示3房1厅和4房2厅是最受市场追捧的户型，而到了2023年广州的买家明显趋向于往更大更豪的房子出发。

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300-600w的房子是市场的主流追求

看到下图的时候我想起了一件小事。前段时间和妈妈去珠江公园逛了逛。妈妈一边散步在公园一边感叹公园修建的真好看环境真棒。走了小半圈，妈妈开始叨叨起我的置业计划：我早就说过了买房子要选择周边环境好的，人住的舒服才是好房子。买在公园边空气都好不少。妈妈就这样一直唠唠叨叨地直到我们走出公园大门。这时公园门外有黄中介在立牌子卖房，妈妈饶有兴趣地走了过去。看板上的房子最低总价4200w。妈妈瞟了一眼快步走开，回程的路上只和我讨论午餐去哪里解决了。

我们都知道房子是贵，如珠江新城的房子动辄千万起步。这些房产对于大部分普通人来说是可望而不可及的。在广州总价超900w的二手房仅占总量的4.3%，而600w以下的房子占比接近90%，其中300w以下的房子占比62.3%。从地图可以看出低于300w的房子大部分分布于远郊，我们也可以猜想到在市区中低于300w的房子要么小要么老要么有影响居住的严重缺点，这些房子在大多数人心中都是不宜居的。因此可以推测300-600w的房子才是大部分工薪族的主流选择。

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郊区楼盘在抛售

对比2019年的词云图，放盘大户区域由大石，香雪，大沙地等近郊区域变成朱村，凤凰城，镜湖大道，进港大道等等远郊的区域。远郊的放盘量在急剧增加，可以很明显感觉到这些区域的房东们着急抛售离场的心态。

比较令我意外的是滨江东的放盘量居然和金沙洲相当。滨江东是传统的豪宅的区域。按理说豪宅的放售比例是不如刚需住宅那么高的，而且在2019年滨江东的放盘量是比较低。但是到2023年似乎滨江东的房东们开始有共识地选择离开这块风水宝地了。

至于板块区域价值相较于2019年则变化不大，不外乎就是有江有饼有学位的地方。

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市区10年次新房是香饽饽

从下图中我们可以看出中心市区放售的二手房中10年楼龄内的次新房占比非常少，而且10年楼龄的次新房源天河最多，其次是荔湾，海珠和越秀真的少之又少。因此市区内10年楼龄的房子一定就是香饽饽和抢手货，看中了就值得下手了。从房源分布来看，荔湾和越秀的造城轨迹是相似的，而天河和海珠的造城轨迹又是相似，这是符合广州历史的发展规律的。不过有意思的是，相较于天河，海珠10年楼龄的房源真的少的可怜，数量和巴掌大地方的越秀相当。由此推测近10年海珠基本没有新供地，区域内置换和改善的需求应该十分庞大。

至于郊区，10年楼龄的房子占比非常大，如黄埔，南沙和增城。个人认为在这些地方楼龄只要大于10年就是淘汰项。

放盘量和放盘价双涨

从很多自媒体报道我们或许知道广州的二手房市场从2023年4月开始就迅速降温，到2023年6月降至冰点。数据上来看，二手房的放盘量确实在不断地增加。一方面是滞销，另一方面也是市场舆论转变导致卖家赶集般卖房。但是房子的放盘价并未因为市场的转变而马上下降，还惯性地保持微涨。稍后会整理一下各区的数据，比较一下涨的地方都在哪里。

未完待续……

如果有需要数据的可以自取。如果觉得有用的请星标。 GitHub Link