链家广州二手房的数据与分析——数据分析1

上一篇分享了爬取链家二手房的数据，接下来就应该是分析这份数据。

小插曲：懒洋洋的夏天到了连人也变得懒洋洋的了（借口！）。拖拖拉拉地等到了链家网页改版等到了二手房放盘数目又多了 10,000 + 套（楼市小复苏？），总之又不得不重新爬了一份 51,000 + 的数据。

Inspect Data

因为爬取数据的时候就有洁癖，所以简单的完成数据清洗的工作后就可以来八卦广州的二手房房价了。

总归广州还是一个仁慈的一线城市，手握 250w 就可以选个还不错的房子了。

print(subset(house, total_price == max(total_price))) #誉峰 2800w
print(subset(house, total_price == min(total_price))) #荔城中区 50w
print(subset(house, unit_price == max(unit_price))) #天銮 121433
print(subset(house, unit_price == min(unit_price))) #富力金港城南区 7471
print(mean(house$total_price)) # 268.3635w
print(mean(house$unit_price)) # 34914.52
print(median(house$total_price)) # 228w
print(median(house$unit_price)) # 33216

关注度最高的房子在海珠区客村附近，而关注度最低的房子则在花东镇, 太平镇，凤凰城等区域（就是有事没事别到那些地方买房子）。

print(subset(house, follow == max(follow))) # 金影花园
print(subset(house, follow == min(follow) & release_time >= 60)) #花东镇 太平镇 凤凰城 等

Data Visualization

广州房屋价格是近似于长尾分布的，总价和均价的中位数均低于均值。毕竟买不起千万豪宅的人儿终有被平均的命运~

而对房子单价影响较高的因素包括：1）交通（近地铁）；（2）房子朝向；（3）房子户型；（4）房子装修；（5）房子地段。

好奇心指导下开始逐一研究各变量与房屋价格之间的关系，看看数据教我们怎么买房子。

户型

目前放盘的二手房的户型集中在2房1厅，2房2厅，3房1厅，3房2厅和4房2厅这5种户型中，而3房1厅和4房2厅这两种户型的价格明显高于其他主流户型。

面积

房子的单价和房子的面积的关系比不明显。

交通

众所周知，近地铁的房子要比离地铁远的房子贵，而在广州近地铁的房子均价（38000+）要比不近地铁（26000+）的高约 12000。

建筑年代

目前广州在售的二手房有超过一半是建于2000年代，与房地产发展的黄金十年是相符的。

而在2000年代建起的房子中大部分是在建于2000年。个人推测原因有两个：1）广州市政府在2000年左右组织建设了大量经济适用房；2）2000年代的房子即将届满20年，而楼龄超过20年的房子对于申请贷款是有难度的。

广州的二手房的价格和房子的建筑年代其实关系并不明显的正相关，相反还会有建筑年代越新单价越便宜的趋势。因为新建的房子大多位于位置较为偏远的区域，而老房子可能却因为位于市中心而更受追捧。

关注度

较为受关注（>100）的房子均价集中在20000-40000之间，总价集中在100w-300w之间, 而且总价在100w-200w之间的房子（上车盘）关注度更为高。

税费

尽管房产证满2年相较于房产证满5年而言税费会高很多，高税费也并不影响房屋的出售价格。从图可以看到房屋满2年和满5年的房价相差并不大。

朝向

广州的二手房多为东北，东南，北向，南向和西南这几种朝向，其中东北和东南的两个朝向最受欢迎（仅从价格观察）。东南一直是最受广大人民群众欢迎的朝向，但是东北价格贵于南向和西南可能是因为紫气东来……（瞎掰的！）

装修

广州的二手房多为简装和精装的（就是买回去要是装修风格不合心意得花一大笔钱砸掉重装），但其实二者之间总价和单价的均价差并不会太大（毕竟买回去都要砸~），其中简装的房子的总价均价约为220w，单价均价约为33000，而精装的房子总价均价约为250w，单价约为35000。但是低总价的简装房子明显要比低总价的精装房子要多。推测简装房子里有很多传说中的“老破小”。

区域

我们一直都知道房子所在的区域或者片区对于房子的价格有着至关重要的影响。

目前广州放盘量较高的区域包括大石，香雪，昌岗等地段。放盘数量越高的区域价格越是能反映房屋的真实价值。一开始为以为市中心区域的放盘数量会高于外围地区的放盘量。因为外围区域的房子多为楼龄较新的房子，业主的置换兴趣可能没有那么高。但实际上像香雪，大沙地等外围区域的放盘量是很高，猜测原因有二：一是外围区域的小区体量较大，二是外围区域生活配套教育服务等确实还不完善，业主的希望改善的愿望还是很强烈的。