【理论与方法】第二章 房地产及其描述
第二章 房地产及其描述
考试目的
本部分的考试目的是测查应试人员对作为估价对象的房地产的含义、特性、种类及其状况描述的了解、熟悉和掌握程度。
第一节 房地产的含义
一、房地产的定义
土地、建筑物和其他相关定着物，实物、权益和区位的结合体。
二、土地、建筑物和其他相关定着物的含义（熟悉）
1.土地的含义
土地的地表范围——该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域（平面概念）；
土地的地上空间范围——以飞机的飞行高度为限（立体概念）；
土地的地下空间范围——以人类的能力所及为限。
政府出让建设用地使用权的土地，其地表范围通常是根据界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图，由土地管理部门或规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依水平投影面积计算。（与测量知识印证）
2.建筑物的含义
广义建筑物包括房屋和构筑物，狭义主要指房屋。
房地产估价中一般将建筑物作广义理解。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间。（房屋与构筑物的区别：房屋有内部空间，构筑物没有内部空间，或者人们只在其外部活动）。构筑物如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。
3.其他相关定着物的含义（熟悉）
附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，土地或建筑物的从物。
三、房地产实物、权益和区位的含义
1.房地产实物的含义（考点在相关知识部分）
房地产中看得见、摸得着的部分，如，土地形状、地形、地势、地质、土壤、平整程度等，建筑物外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑、设备等专业知识。
房地产实物是有形的实体、实体的质量、实体组合完成的功能。以一幢房屋为例，其有形的实体，如结构，是砖木的、砖混的、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，如优良工程，合格工程；组合完成的功能，如空间布局如何，户型如何。
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【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（ ）。 |
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『正确答案』BCE |
2.房地产权益的含义（掌握）
★房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。★房地产权益包括：
①拥有的房地产权利。——拥有的是所有权还是使用权。
②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况。——抵押权、租赁权或地役权（他项权利）。
③该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。——房地产使用管制（对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）（规划因素），相邻关系（相邻权）、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。
②和③要能区分。
④额外的利益或好处。——住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，电梯广告、屋顶或外墙面可租售给广告公司做广告获取经济收入。
⑤相关债务。——那些通常只认房地产而不认人的债务，如拖欠的建设工程价款、物业费、供暖费、水电费、房产税等。
★房地产权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。
（1）房地产所有权：房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）。（三种）
——单独所有，指房地产由一个单位或个人享有所有权。
——共有，两个以上单位或个人共同享有所有权。按份共有（区分份额）和共同共有（不区分份额）。
——建筑物区分所有权，业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。（复合性的权利，专有部分的所有权＋专有部分以外的共有部分的持份权＋因共同关系所产生的成员权）。
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【例题】房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（ ） |
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『正确答案』√ |
（2）建设用地使用权
建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利。
取得方式：出让、划拨、租赁、作价出资或者入股、国家授权经营。
（3）宅基地使用权
宅基地使用权人（农村集体经济组织内部成员才有的权利）依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，建造住宅及其附属设施。
（4）土地承包经营权
也是农村集体经济组织内部成员才能拥有的权利。
（5）地役权
房地产所有权人或土地使用权人（地役权人）按照合同约定利用他人的房地产（供役地），以提高自己的房地产（需役地）效益的权利。
通行地役权、排水地役权、眺望地役权等。
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【例题】设立地役权通常会使（ ）。 |
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『正确答案』A |
（6）抵押权
抵押权：债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。
（7）租赁权
支付租金获得占有和使用房地产的权利。
租赁权是债权，其余属于物权。
（8）物权与债权
①债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为。“相对权”、“对人权”。
②物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人。“绝对权”、“对世权”。
③“物权优先于债权”、“时间优先”。
④所有权是自物权，其他的是他物权。他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。
⑤房地产权利的分类：
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【例题】房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（ ） |
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『正确答案』√ |
3.房地产区位的含义（掌握）
房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
（1）位置包括：①坐落；②方位；③与相关场所的距离；④临街（路）状况；⑤朝向；⑥楼层。
（2）交通条件
进、出的方便程度——通达性，可及性和便捷性。
（3）外部配套设施，用地红线外的基础设施和公共服务设施。用地红线内的配套设施属于实物因素。（红线内外有别）
（4）周围环境，周围的自然环境、人文环境和景观。人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、教育程度、宗教信仰等）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。
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【例题】下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（ ）。 |
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『正确答案』ADE |
四、房地产的相关名称（了解）
（1）不动产——法律上使用
（2）物业——房屋及配套的设施设备和相关场地
（3）real estate和real property——英语翻译
五、房地产的基本存在形态（了解）
房地产：
（1）土地——仅指土地部分
（2）建筑物——仅指建筑物部分
（3）房地——专指土地和建筑物的综合体
a）无建筑物的土地：
b）有建筑物的土地：
该块土地上虽然建有建筑物，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：
①无视建筑物的存在；
②考虑建筑物存在的影响。
c）建筑物：
建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：
①无视土地的存在；
②考虑土地存在的影响。
对应第六章收益法中的“剩余技术”
d）房地：
下有土地，上有建筑物，此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待。（房地合一）
对应第六章的“组合技术”
六、房地产含义的总结
第二节 房地产的特性（10特性）
一、不可移动（位置固定性）（掌握）
1.由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心）的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，形成了独有的自然地理位置和社会经济位置，区位优劣差别。
2.房地产的不可移动，指自然地理位置固定不变，社会经济位置可能会发生变化。
3.不可移动性，决定了只能就地开发、利用或消费，受制于当地空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等）。
4.房地产市场是地区性市场，不同地区之间可能不同，甚至反向变动。
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【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）。 |
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『正确答案』B |
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【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ ）特性决定的。 |
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『正确答案』D |
二、独一无二（掌握）
1.独一无二特性，使得市场上没有完全相同的供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。
2.尽管房地产独一无二，但一些房地产之间仍然具有一定程度的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。（这是替代原理及比较法的根本原因）
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【例题】房地产的独一无二特性导致了（ ）。 |
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『正确答案』ABCD |
三、寿命长久（熟悉）
1.也称耐久性、耐用性，土地不可毁灭性、永续性。建筑物寿命可达数十上百年。
2.土地使用权有使用期限。居住70年，商旅娱40年，其他50年。
3.出让地转让的，受让期限不得超过原剩余期限。使用期限届满，住宅自动续期，非住宅缴费续期，国家无偿收回。
4.坐落位置（区位）很好、建筑物状况（实物）也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短（权益）而价值较低。
四、供给有限（熟悉）
1.满足人们特定需要的土地和建筑物的数量是有限的。自然供给不能增加，经济供给可以适当增加。
2.供给有限造成房地产具有独占性。
3.供给有限的原因：
●土地总量不可增加；
●房地产不可移动造成了供给不能调剂。
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【例题】房地产供给有限特性的本质是（ ）。 |
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『正确答案』B |
五、价值较大（熟悉）
房地产单价高，总价大。因此交易需要房地产金融，房地产咨询和评估等专业服务。
六、用途多样（熟悉）
1.也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。
2.用途不可以随意转换的原因：政府的用途管制——符合城乡规划、土地利用规划。（合法原则）
3.不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题。（最高最佳利用原则）
七、相互影响（熟悉）
1.房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受周围房地产利用的影响。
2.外部性：
（1）正外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。如：政府建设绿地。
（2）负外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。如：工厂排污、汽车噪声。
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【2013年真题】房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。 |
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『正确答案』C |
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【2014年真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（ ）的特性。 |
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『正确答案』C |
八、易受限制（熟悉）
1.政府对房地产限制的四种特权：
（1）管制权——直接对房地产利用加以干涉，如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业项目或商业设施等。
（2）征税权——对房地产征税。
（3）征收权——为了公共利益而征收。
（4）充公权——政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可无偿收回房地产。
2.易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策、政局等变化的影响。
九、难以变现
1.难以变现也称为变现能力弱、流动性差。
2.变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。能够随时、快速转换为现金且没有损失或者损失较小的，变现能力强；反之，变现能力弱。
3.房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱。
4.影响某宗房地产变现能力的因素（七项）：
①通用性；
②独立使用性；
③可分割转让性；
④区位；
⑤开发程度；
⑥价值大小；
⑦市场状况。
（其他都是正比关系，只有价值大小是反比关系。结合实践经验，理解性记忆）
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【2012年真题】不同房地产的变现能力不同。房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。（ ） |
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『正确答案』√ |
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【例题】对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（ ）。 |
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『正确答案』ABC |
十、保值增值
1.房地产因土地总量不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而不断增加。
2.引起房地产价格上涨的原因：
①对房地产投资改良，如重新装修，更新或添加设施设备，改进物业管理；——投资增值
②外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等；——自然增值
③需求增加，例如经济发展和人口增加带来房地产需求增加；——自然增值
④房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住、办公、商业用途，增加容积率；——自然增值
⑤通货膨胀；——房地产保值
3.房地产自然增值：外部性、需求增加、管制改变。
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【2013年真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（ ） |
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『正确答案』√ |
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【例题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。 |
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『正确答案』CE |
第三节 房地产的种类
一、按立法用语划分的种类
《物权法》、《城市房地产管理法》中的提法，分为：土地、房屋、其他不动产。
二、按用途划分的种类（10类）
（1）居住房地产；（2）体育和娱乐房地产；（3）商业房地产；（4）工业房地产；（5）办公房地产；（6）农业房地产；（7）旅馆房地产；（8）特殊用途房地产；（9）餐饮房地产；（10）综合用途房地产。
三、按开发程度划分的种类（5类）（熟悉）
（1）生地——无基础设施；
（2）毛地——有基础设施＋未拆迁；
（3）熟地——完善的基础设施＋场地平整，可直接建造建筑物；有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三种情况。
（4）在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程）。
缓建工程也是在建工程。
判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。
（5）现房——已建造完成＋可直接使用。
【重点】熟地的类型（掌握）
都是指场地平整，三通指水、电、路；五通指水（给水和排水）、电、路再加上通信；七通再加上供热和燃气。
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【例题】某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（ ）元/平方米。 |
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『正确答案』A |
四、按实物形态划分的种类（9类）（假设开发法中用到，起点状态，终点状态）
（1）土地——分为空地和有建筑物的土地；
（2）建筑物——分为已建成的建筑物和尚未建成的建筑物；
（3）土地与建筑物的综合体；
●土地＋现房
●土地＋在建工程
（4）房地产的局部；
（5）未来状况下的房地产——期房；
（6）已经灭失的房地产——如已拆除和完全损毁的房屋；
（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；如，建筑物的装饰装修部分；再如，不可修复的房地产损害造成的价值减损。
（8）以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产；
（9）整体资产中的房地产。
五、按权益状况划分的种类（20类，考试中密集出题的重点）
（1）“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产。“干净”的含义（6大特征）：房屋所有权、建设用地使用权为单独所有；没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利；不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款；未被人民法院查封；房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全；产权明确等。
（2）“干净”的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产，如以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。
（3）“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇、村企业房地产，农村村民住宅等。
干净的含义：产权完整，没有瑕疵。
（4）共有的房地产。按份共有和共同共有。
共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：
①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买权。
③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。
④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
⑤共有人按照约定管理共有的房地产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
（5）部分产权或有限产权的房地产（现在的提法是“共有产权”）。典型的是以房改标准价购买的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。
（6）有租约限制的房地产。
（7）设立了地役权的房地产。即该房地产为他人提供了有限的使用权，例如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。
（8）设立了抵押权的房地产。即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。
（9）有拖欠建设工程价款的房地产。
发包人违约逾期未支付工程款的，承包人可与发包人协议将该工程折价，或申请依法拍卖。折价款或拍卖款，承包人优先受偿。建筑工程承包人的优先受偿权，优于抵押权和其他债权。（为保护建筑市场秩序）
承包人工程价款优先受偿权不得对抗商品房买受人。（为保护房地产市场秩序）
建筑工程价款不包括承包人因发包人违约所造成的损失。（这部分损失可以找发包人索赔）
（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费的行为；违反规定实施的，不予补偿。
已依法公告列入征收范围的房地产，不得设定抵押。
（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。
（12）手续不齐全的房地产。
（13）房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。
（14）临时用地或者临时建筑的房地产：未超期的临时用地、临时建筑、超期的临时用地、临时建筑。
（15）违法占地或违法建筑的房地产。
（16）房地产的租赁权。
（17）地役权。
（18）房地产的抵押权。
（19）房地产的空间利用权。地下空间利用权和地上空间利用权。
（20）房地产中的无形资产。根据估价目的，有时包含无形资产在内，有时不包含无形资产，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。
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【例题】房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ） |
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『正确答案』× |
六、按经营使用方式划分的种类
出售——比较法；
出租——收益法（收益——租金）；
自营——收益法（收益——经营利润）；
自用——成本法。
七、按是否产生收益划分的种类
收益性房地产：指能直接产生租赁收益或者其他经济收益。
非收益性房地产：指不能直接产生经济收益，如行政办公楼、学校、公园等以公用、公益为目的的房地产。
判定是否是收益性房地产，不看目前是否正在产生经济收益，而看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。（客观收益能力）
收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产难以采用收益法估价。
第四节 房地产状况的描述（掌握）
比较法中的修正，也就是实物、权益和区位三个方面的修正：基本状况、实物状况、权益状况和区位状况。
估价对象房地产状况摘要 表2－1
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基本状况 |
名称 |
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坐落 |
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范围 |
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规模 |
土地面积 |
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建筑面积 |
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其他 |
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用途 |
登记用途 |
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实际用途 |
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规划用途 |
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设计用途 |
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基本状况 |
权属 |
土地所有权 |
国有土地 |
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集体土地 |
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土地使用权 |
权利 |
建设用地使用权 |
划拨 |
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出让 |
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租赁 |
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宅基地使用权 |
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作价出资入股 |
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授权经营 |
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土地承包经营权 |
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权利人 |
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房屋所有权人 |
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实物状况 |
土地实物状况 |
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建筑物权益状况 |
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权益状况 |
土地权益状况 |
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建筑物权益状况 |
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区位状况 |
位置 |
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交通 |
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外部配套设施 |
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周围环境 |
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一、房地产基本状况描述
对房地产基本状况的描述，应简要说明下列方面：
（1）名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××小区××楼（幢、栋）××门（单元）××号住宅，××商场，××大厦，××宾馆，××项目用地。
（2）坐落：说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号。
（3）范围：说明估价对象的财产范围。
（4）规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积××平方米（公顷）。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。旅馆——客房数或床位数，餐馆——可容纳用餐人数，影剧院——座位数，医院——床位数，停车场——车位数。仓库——体积。
（5）用途：说明估价对象的登记用途、实际用途、规划用途和设计用途。
（6）权属：土地：国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还要说明是划拨，还是出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。
二、房地产实物状况描述
（一）土地实物状况描述
（1）土地面积：单位：平方米（m2），公顷（hm2）。对于房地产开发用地：规划总用地面积以及其中建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。
（2）土地形状：通常用文字并附图来说明。每块土地都是一个封闭多边形。说明土地形状的图：宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。
（3）地形、地势：平地还是坡地，与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。
（4）地质：地基承载力和稳定性，地下水位和水质（包括地下水的成分和污染情况。地下水中含有酸碱杂质会对人工基础有侵蚀作用，有些含有特殊成分的地下水可导致疾病），有无不良地质现象（如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、湿陷性黄土、红黏土、软土、冻土、膨胀土、盐碱土）等。
（5）土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。
（6）土地开发程度：到达地块红线的基础设施完备程度和地块内的场地平整程度，“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。
（7）其他。
临街商业用地：临街宽度、临街深度和宽深比。
农用地：气候条件、土壤肥力、排水和灌溉条件等。
（二）建筑物实物状况描述
（1）建筑规模：要根据建筑物的使用性质说明其面积或体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等。面积方面有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。
开间即房间的宽度，是指房屋内相邻两个横向定位墙体之间的距离；进深即房间的长度或深度。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离；室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
层数和高度：说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）和总高度。1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照总高度来划分的，总高度超过24m的为高层（但不包括总高度超过24m的单层建筑）；总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。
（2）建筑结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。
（3）设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况（有或无）及性能。
（4）装饰装修：毛坯还是粗装修、精装修。
（5）空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。
（6）建筑功能：说明防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
（7）外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。
（8）新旧程度：说明建成时间、设计使用年限、维护状况和完损状况等。建成时间最好说明竣工日期；设计使用年限是指设计规定的建筑物的结构或结构构件，在正常施工、正常使用和正常维护下不需要进行大修即可按其预定目的使用的时间。由此还可说明建筑物的年龄和剩余寿命。
（9）其他：在建工程或期房，说明工程进度、预计竣工日期、交付日期等。
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【例题】下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。 |
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『正确答案』B |
三、房地产权益状况描述
（一）土地权益状况描述
（1）土地所有权状况：说明是国有土地还是集体土地。
（2）土地使用权状况：
①说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，说明是划拨建设用地使用权，还是出让建设用地使用权、授权经营建设用地使用权等。
对于出让建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期、剩余期限、续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。
②说明是单独所有还是共有。共有是按份共有还是共同共有及共有人情况。按份共有的各共有人份额。
（3）土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明规划条件，包括：①土地用途；②容积率或建筑控制规模；③建筑密度；④绿地率；⑤建筑高度；⑥其他要求，例如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
（4）土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等定着物。
（5）出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。
（6）他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等。
（7）其他特殊情况：说明①土地所有权或者土地使用权是否不明确或者归属有争议。②土地取得手续是否不齐全。③是否为临时用地或违法占地。为临时用地的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。
（二）建筑物权益状况描述
对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：
（1）房屋所有权状况：
①说明房屋所有权人。
②说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。
（2）出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。
（3）他项权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。
（4）其他特殊情况：说明①房屋所有权是否不明确或者归属有争议。②房屋建设手续是否不齐全。③是否为临时建筑或违法建筑。为临时建筑的，批准的使用期限多长，是否已超过批准的使用期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。
（5）其他。例如物业管理情况，包括物业服务费标准、物业服务企业资信、管理规约内容等。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。
四、房地产区位状况描述
（一）位置描述
位置的描述主要说明下列方面：
（1）坐落：除了说明具体地点，还应附位置图。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号，具体位置见位置图。
（2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。例如，估价对象位于××市××部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部），××路口××角（东北角、东南角、西南角、西北角），××路（大街、大道）××侧（东侧、西侧，南侧、北侧）。
（3）与相关场所的距离：说明估价对象与其相关的主要场所的距离。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。
（4）临街状况：说明估价对象是否临街（路），临什么样的街（路），是如何临街（路）的。
（5）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向，坡地从高到低的方向。例如，估价对象建筑物坐北朝南（坐东朝西）。
（6）楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。例如，估价对象位于××层住宅楼的地上××层（底层、顶层）；××层大厦的地上××层；××层商场的地上（地下）××层。在说明估价对象所在楼层时，说明其所在房屋的总层数是很必要的。估价结果差别大。
（二）交通的描述
交通的描述主要说明下列方面：
（1）道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量）。
（2）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽车经过，距离公共汽车站约××米（步行约××分钟），平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。
（3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。
（4）停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。
（5）交通收费情况：说明相关交通工具票价，有无过路费、过桥费、停车费及其收费标准等。
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【2014真题】下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（ ）。 |
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『正确答案』B |
（三）外部配套设施描述（与内部配套设施区别）
（1）外部基础设施：说明道路、给水、排水（雨水、污水）、电力、通信（如电话、互联网、有线电视）、燃气、供热等设施的完备程度。
（2）外部公共服务设施：说明一定距离内商业服务、金融邮电、教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。
（四）周围环境描述
（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。
（2）人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。
（3）景观：说明有无水景（如海景、江景、河景、湖景）、山景等。
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【2012年真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是（ ）。 |
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『正确答案』D |
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