五种房屋三种产
目前市场上销售的房屋类型主要有商品房、经济适用住房、集资建房以及房改房、危旧房改造回迁房等。
从房屋产权来分主要有:按照商品房性质购买的房屋,其产权属于商品房产权,按照经济适用住房性质购买的房屋,其产权为经济适用住房产权;通过集资建房性质购买的房屋,其产权有两种:一种是经济适用住房产权,另一种是房改成本价产权;按照房改政策购买的房屋,其产权一般有三种形式:成本价、标准价以及标准价优惠;购买回迁房其产权为经济适用住房产权。
不同的产权之间存在共性
在这些不同性质的产权中,除了标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外,其他产权在本质上是没有什么区别的,都是属于完全产权性质的房屋。产权人拥有房屋的使用权、占有权和处置权是相同的。
不同产权的房屋其销售对象不同
由于房屋产权性质不同,所以决定了其销售对象不同。商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的,所以在销售对象上没有什么限制,任何人都可以购买。
而经济适用住房则不同,由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题,享受免交土地出让金以及减免相关税费等优惠政策,所以在销售对象方面,有一定的限制条件。首先本市城镇职工,其次是家庭年收入在6万元以下,第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。
由于集资建房也是为解决职工自身住房困难,在政府或单位的组织下,自愿建立的,不以赢利为目的建造的房屋,其土地是免交土地出让金的,所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。
而房改房是有一定的福利性质的,各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
危旧房改造是由政府组织实施,根据本地区社会经济发展状况,以及房屋破损程度和改造难易程度,通过开发带危改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改。
商品房与经济适用房产权差异
商品房产权属于最完整的房屋产权,其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外,还拥有完全的收益权。也就是说,拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时,不受任何单位或者个人的限制,并且其所取得的收益全部归个人所有。
经济适用住房产权也是属于完整的产权,但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格,土地属于划拨性质,所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用住房再上市时有两种方式:一种是通过直接上市交易,购房者除了交纳相应的税费外,还需要按照其标定地价的10%交纳土地出让金,如果没有标定地价的,土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳,然后再进行收益分成。即房屋售价每平方米超过4000元以上的部分,产权人要和原产权单位进行收益分成;每平方米在4000元至5000元的部分,80%归个人所有,20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分,50%归个人,50%归原产权单位。另外一种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后,再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样,经济适用住房的产权就变成商品房产权了,这种情况下,除了交纳的税费外,其他收益全部归产权人所有。
房改房产权分为三个级别
这就是:成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
成本价的产权属于完全产权,再上市交易时如果与单位没有特殊约定的,则不需经过原产权单位同意直接交易,但该产权的房屋不能办理赠与。具体的交易方式与经济适用住房再上市时相同。
标准价产权由于购买者只拥有房屋94%的产权,所以其在处置和收益上就会受到一定的限制。该房屋再上市交易时,由于原产权单位拥有优先购买权,所以需要征得原产权单位的同意,并且交易后,其收益需按照比例进行分成。不过,如果该产权人不想与单位进行收益分成,产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额,将标准价变成成本价,就可以拥有房屋全部产权,这样与成本价交易方式一样了。
标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式,拥有这种产权的产权人只拥有房屋的部分产权,原产权单位拥有部分价值份额,产权人要想再上市交易时,与标准价产权再交易是一样的。
集资房根据价格分属房改房和经济适用房
在这里需要说明的是,集资建房有两种产权:一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价,其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格,其产权为房改成本价房。危旧房改造回迁房,其产权按照经济适用住房产权管理。所以该产权性质可参照上述经济适用住房产权和房改成本价产权。