赣州买房最全需求攻略-信息收集

需求

自身情况和城市分析

自身情况

1）家庭

2）工作

3）特长

1、赣州宏观策略与分析

限购区域：章贡区、赣州经济技术开发区、蓉江新区。
购房资格：
1）暂停向限购范围内已拥有2套及以上住房的中心城区
2）非赣州市户籍家庭在限购范围内购房需购房人提供自购房之日起计算的前2年及以上在本市中心城区(章贡区、经开区、蓉江新区)连续缴纳个人所得税或社会保险证明

1.1 城市定位

查看整体规划：赣州市自然资源 | 规划计划

深度融入粤港澳大湾区和海西经济区，省域副中心城市、全国性综合交通枢纽、“一带一路”重要节点城市建成，打造融入粤港澳大湾区的开放高地，成为赣粤闽湘四省通衢的区域性中心城市、红色文化及客家文化彰显的生态宜居城市。

1.2 发展规划和人口目标

区域性金融中心、文化旅游中心、教育中心、医疗康养中心、商贸物流中心和科研创新中心建成。常住人口城镇化率69%，城乡一体化水平明显提高；中心城区人口进一步集聚，达到320万人，中心城区城市建设用地面积达到320平方公里。
中心城区（城市规划区）：包括章贡区、赣州经开区和蓉江新区全域；南康区蓉江街道、东山街道；

最近几年的人口数据

年份	五区人口（万）	中心城区
2021	258.81
2020
2019
2018	180
2017	150

注：从人口信息 能看出养老、教育、就业；看人口流动能看出发展脉络；幼儿、小孩和青少年、老年人占比是多少；小孩涉及到教育问题，青壮年涉及到就业（劳动力）、住房、婚姻等问题；老年人涉及到医疗。（也是商机的一种）

1.3 经济指标

城市发展的产业情况，未来的走向，通过数据查看。结合自身情况，顺势而为
江西省统计局年鉴
赣州市人民政府
赣州市统计局经济指标2021

1.4 住宅用地规范

城市空间发展方向为“东控、南拓、西进、北优”；
形成“一带三轴六片”
1） 一带：沿江旅游功能发展带
2） 三轴：城市服务轴（“中央金脊”）、国家级产业发展轴和城市绿轴
城市服务轴（“中央金脊”）：由快速路和轨道交通系统自东向西分别串联梅林中心、河套老城中心、章江中心、蓉江中心、南康中心，是城市商贸零售中心、金融服务中心、商务中心、文化娱乐中心和片区生活服务中心等职能聚集的区域。

国家级产业发展轴：沿厦蓉高速公路、赣州铁路货运环线、G105及其与G323国道的连接线自东向西分别串联六大产业基地，分别为赣州高新技术产业开发区、水西产业基地、赣州经济技术开发区、岗边产业组团、赣州综合保税区和赣州新能源汽车科技城。

城市绿轴：以太窝—三江大型城市绿楔为起点，将城市绿楔自西向东串联延伸至欧潭中央休闲公园、章江组团、河套老城组团、水东组团、狮子岩—马祖岩等城市功能区，通过大型绿地和江河水系，构建城市活力绿轴，作为城市重要的通风廊道和大尺度生态绿地，实行生态修复和严格的环境保护。

3） 六片
六片区分别为：古城文化振兴片区、中部现代服务业聚集片区、北部高端产业聚集片区、现代家居产业聚集片区、稀金产业聚集片区和绿色生态控制片区。

城市空间格局

1.4 轨道交通现状与规划

地铁规划

1.5 城镇空间格局

（图片摘自网络，侵删）

1.6 房产报告与目前的楼盘统计信息

1） 查询备案楼盘：市住房和城乡建设局
https://www.ganzhou.gov.cn/zfxxgk/bmgk008u/xxgk.shtml

2）楼盘统计，库存统计
赣州市住房和城乡建设局信息平台项目公示
赣州市房地产信息平台
如下图：

3）备案价格查询：
赣州市发展和改革委员会

4）查询交易程序
江西政务服务网查询

2、购房的流程

3、选房考虑的因素

3.1 需求

明确自己买房的用途，是用于居住还是投资。本人主要是居住，并且是首次购房，作为第一套房，又是涉及到上百万的资金，所以必须要慎重再慎重。需要从多方面考虑。考虑到本人需要结婚，未来有小孩，有老人。所以在选择上需要考虑全面。

3.2 考虑的维度

主要的侧重点为：一看地段、二看配套、三看楼层，四看户型，最后看价格
主要从以下几个方面考虑：交通、户型、面积、朝向、楼层、装修、居住舒适度、商业配套、学区、小区停车位&物业费、充电桩、流动性等

3.2.1 地段

好的地段指是城市发展的重心，交通便利、生活方便、资源和配套设施完备。交通不拥挤，街道宽阔，城市设计合理。

3.2.2 配套设施

配套主要包括两个方面，楼盘内部和周边的配套设施。楼盘内部配套设施包括水、电、燃气、煤气、宽带、停车场、公共厕所、活动空间、休闲场所、物业公司等，而周边的配套设施包括商场、超市、菜市场、药店、学校、公交、地铁、医院等。

3.2.3 楼层

其通风采光、视野景观、噪音出行等问题是不一样的。一般来说1/3至2/3之间的楼层是所有楼层中性价比最高，也是相对舒适的楼层。

3.2.4 户型

户型非常重要，户型不同，通风采光也就不同。一般情况下南北通透、户型方正、设计布局合理、干湿分明的户型，是比较好的户型选择。

3.2.5 价格

要根据需求选房，而不是价格。看满足自己需求的房子都是什么价位的，最后选择一个在自己经济承受范围内的最佳房子。

3.2.6 环境

1）占地面积、容积率、绿化率、楼栋数，这些影响舒适度
2）梯户比、主力户型占比、主力面积、畅销户型了解这些参数，可以大致了解整个楼盘的客户定以及价位
3）销售价格、开盘时间、去化速度、推售批次、开发周期 同样的了解这些，可以大致的判断房子是否值得购买，同时也可以掌握房子的动态。

4、房产信息渠道

1）贝壳（链家）
2）安居客

5、位置地段

主要包括三个区：章贡区、赣县区、南康区
章贡区

章贡区的街景

章贡区中的经济开发区

章贡区中的蓉江新区

赣县区

南康区

6、楼盘分布图以及对应价位图

7、二手房成交趋势以及价格

8、开发商

9、物业管理

1）整体物业管理水平
2）物业费
3）车库和车辆管理，是否人车分离
4）公共设施维修
5）绿化维护与环卫水平

10、公摊面积

公摊面积和套内面积相加称之为商品房的建筑面积。
公摊面积是分摊的公众共用面积的简称，公摊面积包含电梯井、楼梯间、管道井、配电室、走廊等等公用空间的面积。

11、房贷、房贷利率、个人征信

1）江西赣州房贷利率，首套房目前是4.91。
2）个人征信
3）房贷方式
等额本息和等额本金
等额本息：每月还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。（每月还一样的钱）
等额本金：每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。（逐月减少）

还款的钱：等额本息 > 等额本金
若个人的理财能力收益率大于贷款利率，则选择等额本息，否则选择等额本金。

12、费用

1）契税。房价的2%（90平以上）
2）印花税。一般在订合同时跟首付款一起缴纳，方便开放商统一办理合同登记和房产证。
3）银行按揭费用。抵押登记税80元/户，权证印花税5元/户，保险费、财险保险费总房款×年费率×年限系数。
4）物业管理费。一般普通住宅的物业费不会超过5元每平方米每月，部分社区甚至不会超3元每平方米每月。
5）权属登记费。主要是指办理房产证的费用，一般办理下来需要花费80元
6）公共维修基金，由开发商代收，后交由物业、业委会监督使用，总房款的2%-3%。

13、中介

最后记得选择一个能力强、业务熟的中介。能买到更好的房子。

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