房产价格20年才会到底
房子的价格
”房子的市场价格“是目前我国经济政策的一个底线，“不准降”是一个前提。那有没有想过，那为什么它降不下了？
市场价是怎么维持的，在经济学上，有很多的操作形式，或者手段：垄断、稀有、人为创造稀缺，自卖自买都可以做到市场价的长期维持。
有价无市是一种现象，但这个现象的本质是：宏观的财富被锁定。因为房子相对于货币而已，他的流通价值显然比不过货币，在一定程度上，房子即使不流通，他就会维持住价格，或者极端点说，有两种情况：
1.一种就是把牛奶倒了，也不给穷人售卖便宜的牛奶。
2.另一种则更为魔幻，如果背后的手想让整体房产软着陆的话，那么这群人就是必须着陆的人，而且必须减少房产流通的可能，让房产的恶果承载到本应该承载的人身上。
如果是GC的模式话，第二种方式显然更为公平，让风险在赌徒手里。但现在其实政策、包括地方政策并没有打压房产的流通，房产二次变现的通道依旧持续打开开放（贷款、租赁、抵押）。所以从实际行动上来看，第一种可能性更大的一点。
自卖自买这个只是个夸张的说法，正确的说，是用你的钱在帮你买一部分，也就是自买自卖的比例，这个是深圳最新搞得东西，叫做共有产权房，政府和你按比例占比产权，这个目的其实很好，但共有产权房其实并不降低房产价格，相反，它得更大作用是维持价格。为什么这么说？
1.共有产权得本质是市场价格计算得，所以房产作为资产的的价值是没变的。这就造成了，共有产权房只要到了一定规模，它甚至可以作为地方房产的定价工具，但前提是规模足够大，我相信深圳政府更多把这种规模化会当作宏观调控地区地产的工具。
2.共有产权的本质，政府的钱其实也是来自于民间资金，这里面有REITS公募基金等，这里面民间到底有多少插手，并不知情，说白了深圳试水地产金融化不是一次两次了，这次政府入局肯定是考虑到金融工具的作用的，地产通过金融规模化的方式获得一个长期的稳定的市场，政府肯定是乐意的，毕竟能取之于民，民还买单，事成之后，还能三七分成，我是县长我也干。
共有产权房本质上维护的还是资产的属性，并不是严格意义上的降价。
垄断其实也算是夸张了，其实更多就是市场控制率，现在拿地土拍的都是国企央企，本质上在经济下行拿地，怎么想都是蠢，但是国企央企信用背书又让他们在经济低迷期疯狂收割，我其实也好奇，他们不怕亏嘛，后来想象，他们与其怕亏，不如更多是求稳，这些建筑施工企业入住地产，更大的作用是历史宏观责任的稳定，与其说他们拿的是地，不如说他们本质也是在为地产价格兜底，但这个兜底目前看起来还未成型，目前央企国企拿地数量和规模来看，还处于一个亏损期，长期起码还有3-5年的拿地期，直到出现规模化，毕竟背后的手就算想要宏观调控，它本质上还得有一定的市场占有率。但最后的目的是让房产泡沫稳定到一个可以调控的点
其实无论是央企国企的拿地、还是共有产权，还是把房子交给国家统一出租等方式，都是宏观调控手段，宏观经济的作用本质上还是维持“软着陆”的意志不变的，既然地面还没有定下来，现在所谓的经济政策，宏观手段。就像是知道上面有人掉下来，下面尽可能把地面抬高。地面就是房产的价格，或者说，国民经济的蓄水池，房产作为家庭资产的大头尽可能不能少。明显是奔着先救存量保增量。
如果按照市场经济，它应该早就降下来了，所以现在的房产你并不能以市场经济的方式来看。之前我就跟朋友说过，政府有无数种方式维持价格本身，无论是配套贷款政策，还是下降利率，或是解除限购等等，就是为了更多的钱进来，钱就代表血液，他们要的就是价格本身，给价格输血就够了，未来如果持续的低迷，那就持续的放水刺激地产。极端的说水放不放进去蓄水池都不重要，只要价格顶的住就行。
虽然经济价值，房子已经退出舞台了，但目前没有人想硬戳泡沫。因为这个硬戳的人，一定会是历史的罪人。维持住了房价就维持了中产的资产，中产的消费能力、经济价值、劳动价值至少还是需要继续吃几十年的。
换言之，那些稀缺的属性最后都会变成一种常规配置出现在之后的地产交易中。
房子的稀有和人为创造稀有我留到下面来讲
房子得属性 | 稀有 | 创造稀有
很多人把房子的属性看作“稀缺”，但其实没那么稀缺。普通人刚需根本接触不到严格意义上的稀缺房产。那些所谓宣传上的附加价值的稀缺性纯粹就是销售话术。
确确实实，世界上所有国家的顶级豪宅都具有“稀有” 属性，当他们的本质是的稀有的概念和奢侈品是类似的，这一类房产通常拥有浓厚的历史故事沉淀，即使基础设施破烂也能考人文历史价值保持价格，类似古董。另一类则是学院派的经典，大师之作，这些基本上奢侈品也具有的概念。普通人根本无法接触到这类稀缺的房产。
离大家最近的，也许就是小艾大叔带你看的豪宅，但不可否认，那些豪宅里，有些（设计、概念、故事）是可以做到保值的，而另一部分模板化的豪宅，最终（30年左右）也是和刚需房一样的下场。
世界上的富人区有很多豪宅，但多半空置率呈现周期变化，富豪们每天不一定住在里面，你就可以想象，那些保值的豪宅本身是资产属性。更多的事一种投资玩乐，但普通人有啥机会投这种资玩这种乐。
中国的房产比起世界来说，多了户籍制影响下的教育和医疗问题，所以附加价值成了判断地产价格的一部分。但是按照国际惯例。教育应该会逐步放开，而医疗目前也正在慢慢解决问题。
房产价格的底线是基础设施建设，以及生活配套。这些事商品房价格的基础，但现在，基础设施配套本身就是问题，生活配套也是，这些基本条件硬生生被市场搞成了稀有属性，然后在市场上兜售概念，只能说地产行业还是在一个蛮荒期，只是大把蛮荒期的尾巴的恐慌吹过了。底线还这么低的商品，其实生意目录里面都没几个可以选了。政策上目前并没有绑定基础设施和生活配套，地方政府估计还得倚靠土地财政来贡献一部分，所以并不会对房产进行过于严格的监管和限制。没人会革自己的命。
创造稀缺的就是教育和交通了，这点真的就是中国人自己给自己添得堵，而且短时间还搞不定的问题，户籍制度的优劣，那劣的这一部分在教育就展现的淋漓尽致了。教育之所以成稀缺还是分配切蛋糕的问题，但目前政策不会大动教育蛋糕了。虽然说教培行业如果不打压，各地区中产还是有机会平等享受教育资源，底层那就没办法，底层出生在哪都惨，那是投胎问题，这里不讨论。但是我国的行政策略往往是偏向最底层的那个，最底层的不公那才是真不公。所以教培这一刀，不冤枉。但是我们换个思维想一下，如果教育本应该就是免费，那为什么国家不提供一个免费慕课平台来让学子平等的学习，后面有了学习强国，但课程质量依然堪忧，而且这种慕课式的平等教育严重依赖基础设施中得网络通信技术，最底层可能还是被架空以外得。
交通可能是最搞笑得问题，出行咋就成了稀有属性，我出门呼吸个新鲜空气咋就遭罪了。这里主要是开发商吹的，本质上，我仍然看好TOD模式，但是TOD模式的根本是什么，是商圈，商圈的消费增长带动地区住宅的价值增长，所谓的公共交通，那玩意每个30多年，永远是个赔钱玩意，短期能保本就谢天谢地。所以TOD模式本质上还是带来人气的聚集，倘若商圈起不来，你TOOOOOOOOOOD模式都没用，你买个概念的交通，最后人家商圈没点人气，最后TOD也就是个概念。如果你相信TOD，不如买你们地区人最多区的地方，短期不会亏，但问题是，现在人的聚集，就像是一阵热而已，你的换房速度可能赶不上热点速度吧！笑
政策 | 房产税 | 开放、刺激、放水
政策其实没啥好讲的，
针对有购买需求但不求降价的人：目前主旋律就是开放，你说限购不好，我就修改限购的资格，越修越简单，直到解除限购，贷款利率高，我就降，想买二套，我们给一套解限，反正你有啥需求我都解决，但是降价需求解决不了，所谓的开放、刺激、放水，都是围绕着未来来买单的心态来操作的，说白了所谓的大放水，他们钓的鱼，这条鱼的名字叫做你未来预期的劳动、消费价值。要知道你在经济学家那里，就是一串数字金额的机器。
而针对已有存量进行管理的房产税却迟迟无法落地，背后原因可能复杂到难以想象，也就别想了。房产税目前被看作土地财政后的接盘侠，政府的新经济引擎，但估计政府是想明白了，逮着这种没法形成的优势的产业薅羊毛没啥意义，所以最近几年反而没啥时间关心房产税的问题，估计侧算了收益也不大，还不如不浪费时间了。现代社会根本还没进化到需要房产税来调节贫富差距的时候，或者说，你调了也没用，因为负债的房子本质上，可能等到你交税的时候，他还在负债捏。对于普通人来说也是雪上加霜，但问题是分段税制也没出来，只能靠猜测了。
一些故事 | 限购
限购是怎么来的？
这里就涉及房地产发展史的问题了。房地产在98房改之后，经历过一段蛮荒发展期，那个时候大概06（06之前有很多事分房制度）左右，那时候有一种玩法，就是普通人买一套，然后将这一套抵押给银行，再去买一套，加上当时房地产金融刚刚兴起，造成很多0首付上车的不少，这样你至少一个用一份资金撬动一倍杠杆，往复操作，只要房产是增值的，你的财务增值就能大于你的投资，即使你还不上中途卖了，你也赚了。这么一想，这种操作也没过多少来，十年多而已，或者说，中国的房地产发展成今天这个样子，从98房改到现在，也就区区25年，还没我大。
福利房是怎么来的？
福利房也算是中国特色的玩意，其实福利房的思想起源于共产主义的伟大思想，让人人有房住，这也就有了苏联苏勋宗的鸽子楼。前期的福利房，由于按均分配，所以面积和居住环境受限制，但是福利房后期，基本发展跟商品房差不多，但是由于地皮的特殊性，地皮是由当地政府、机关单位、国有企业自有用地，或者低价出让的土地，土地成本这一块几乎没啥成本，所以价格很低，这一部分房子，政府也不会管，也会允许进入市场流通，这里面差价高达50%，这也就造成了一个离谱的故事。目前福利房制度不会再回来了，但他会以 金融工具+国有企业 的形式重新进入视野。但叫不叫福利房不知道，但目前，福利的租金、福利的价格确实有了，纬度没有产权，没有产权就代表无法形成杠杆，不好变现。而不好变现恰恰是资产的死穴。
我们害怕什么？90代绕不过的问题，你等不起20年。
日本一直是我的样本国家，并不是因为他有多好，恰恰是他足够垃圾，作为亚洲为数不多社会结构走的最快的国家，他走过的坑，亚洲国家都会载进去，然后只是每个亚洲国家爬出来的时间而已。今年韩国地产泡沫来临，不过是89日本又一次历史剧本，韩国也不是不知道问题，早期文在寅在位期间也着力优化房产问题，但效果嘛，就跟我们中国一样，反而涨飞了，这位总统因为这事现在还被韩国国民骂着。
至于经济倒退，倒退是肯定的，与其说倒退，不如说就是回归经济本源，日本退到了06年，基本就没啥可退了，也就是退了20年基本落地了，我们这经济体量，估计相对于日本的年份只会多不会少，这也是我们害怕的问题，假设等到完全去泡沫化，现在从地产下滑去库存的18年开始，我们才熬过5个念头，那还有15年，我们已经27 28 了，15年后，就42 43了，谁能对抗家庭意识和社会意识到40才去购置房产了？这是个个人选择问题了，对于个体，表示尊重和理解就好。
我之前有个结论，我们这一代躲不了房产最后的雷，你尽可能跑远，但爆炸的边缘也能炸到你耳鸣一阵子。这是时代的问题，人生命，也就短短七八十载，你即使不想成为烈士，时代的风会把你推进火葬场。
