土地出让金骤降是“危”还是“机”?
受楼市成交量急剧萎缩的影响。最近多地频现土地底价出让或流拍现象。不仅是济南、杭州等地近两月甚至出现土地零成交。并且就连部分一二线重要城市也未能幸免。
当中,广州、南京等地即使有土地成交,也多为底价成交。
而上海计划推出的2幅地块因无人竞拍而延期出让。
另据,中国指数研究院最新报告显示,5月全国300个城市共成交土地1767宗。环比降低19%。同比降低45%;土地出让金总额1375亿元,环比下降30%。同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。而5月土地成交面积6221万平方米,环比降低26%,同比降低49%。
当中,住宅用地414块,环比降低37%。同比降低54%;成交面积1774万平方米,环比下降42%,同比下降56%。
业内专家对此表示。土地市场确实在降温。并且年内还会进一步降温,这对于土地財政是负面影响,今年的土地出让金可能低于去年,地方政府的偿债压力正在加大。所以不排除地方政府加大放松调控力度,以剌激房地产的复苏。
从眼下情况来看,土地市场的降温,带来土地出让金的萎缩已成定局。易居房地产研究院最新数据显示,10个典型城市5月份土地出让金收入578亿元,环比下降20.3%。同比下降24.6%,这是该指标20个月来首次落入同比下滑区间。
笔者觉得。土地財政的大幅降低,对于地方政府而言既是“危”,也是“机”。所谓的“危”就是:
其一。土地市场频现流拍或者底价出让,会使地方政府財政收入大幅降低。而部分地方政府对土地財政的依赖度之高令人咋舌。
同策咨询研究部公布的《45个楼市限购城市土地財政依赖度分析报告》显示,杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地財政依赖程度超过100%,佛山则达到147.5%。宁波的土地財政依赖度为85.1%。
除了土地出让金下滑,与房地产相关的税种收入也出现锐减。財政部发布的4月份公共財政收支数据显示,房地产营业税环比锐减102亿元。地方税收收入、土地出让金“双降”,房地产因素拖累地方財政收入,已十分明显。在这样的情况下,一旦土地財政出现大幅降低,会造成地方政府在財政支出方面必定收缩。这会直接影响到城市基础设施的建设、民生保障的投入,以及国家重要的project的投资(比方危棚简屋改造、保障房建设等)
其二,对于基本面不太好的城市来讲,土地財政大幅降低,造成地方政府偿债能力的减弱,随时面临违约风险。当然也有人觉得,中国地方政府出现违约的可能性并不大,一方面中国与美国联邦制不同,地方政府出现债务问题。中央政府不可能无论;还有一方面地方政府能够借新偿旧来缓解债务压力。
但问题是,地方政府的债务近年来如滚雪球一般的飞快扩大,并且靠借新偿旧也不是解决债务问题的根本方法。终于所欠债务还是要还的。
更要命的是。中央政府也因4万亿剌激计划,而所剩財力有限。纵然能使一地不发生危机,但不可能救得了全部地方政府的债务危机。
其三,土地財政的大幅下降。但地方政府对土地財政的依赖度却不断提高。
去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,今年一季度土地出让收入达到1.08万亿元,同期地方財政收入1.95万亿元。土地出让收入与地方公共財政收入比达1:1.8。地方財政对土地的依赖程度非常严重。眼下来看,仅仅要土地市场维持在高价区域。地方政府就能够拿土地作为抵押物,向银行贷款,或用作借新偿旧,或用于开发项目。而现在土地价格大跌甚至流拍。地方政府非常难再拿土地向银行作为抵押物了,所以这对地方政府来说无疑是雪上加霜。
不可否认,土地市场的萎缩,直接影响到地方政府的財政收入,而財政收入的降低对于地方政府来说是一个重大考验,但也是一个转型的良机,地方政府一方面要戒除对“土地財政”的依赖(当然这是要有一个过程)。由原来的投资型政府向公共服务型政府转变。还有一方面也敦促加快我国的税制改革进程。一直以来我国在財税方面责权不匹配现象严重。中央政府应该适当将一部分財权让度给地方政府。
同一时候开征房产税,使地方政府摆脱对土地財政的依赖度。而唯有地方政府摆脱了对土地出让金的依赖,中国的经济转型才会有望成功。