购房注意事项

一、选房

1.1 关于房子本身

（1）不要选顶楼、底楼

（2）房屋朝向：坐北朝南。一般以客厅主窗户方向为主，要参照以大门为背景，正对大门的窗户为房屋的朝向，例如：窗子在南，而大门在北，你这房子是朝南的，南北通风，向南的阳光充足。如果朝南的窗户边有阳台更佳。南北通透

（3）建议在购买小户型时一定要注意户型最好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。（踩坑：不然就像唐家岭那个厕所，味道都散不开）

 

 

 

1.2 周边配套

（1）

 

 

 

二、建议

1、新房和二手房的比较。

新房：大多是期房不能马上入住。

二手房：基本可以马上入住，可是老旧的问题，还有产权的过户比较麻烦，找中介比较担心。

2、慎买纯小户型社区的房子

在选择小户型的时候，最好挑大、小户型都有的社区，尽量不要选择全部都是小户型的社区。这是因为当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等。

80平方米左右的“小两居”显得更为“黄金”。因为这种户型不大也不小。即使是自住型购买者，在若干年后搬离小户型，还能作为投资产品。

3、注意交房时间

延期风险

4、经济适用量力而行

在选择按揭贷款时，每月月供额度最好不要超过家庭月收入的30%，否则将会影响生活质量。

5、先定地段再选户型

在自身经济条件允许的情况下，最好在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源，看看自己能买多大的房子。

6、确定5公里生活圈

7、小区绿化要达到35%以上

居住环境有一个重要的硬性指标棗绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。

“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。

8、买同一区域连续成功开发的楼盘

房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。

9、购买1999年2月以后造的楼盘

许多城市在1999年2月以前，多层住宅并不强调要打桩，楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后，一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求：如多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm)，设计也要请监理等技术措施。

10、层高不宜超过3米房

过去住宅层高一般为2.8米，应该是有科学依据的。现在开发商为追求“销售卖点”将层高提高到3米以上，这是欠妥的。层高应与面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而层高却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米层高才会有意义。

11、不选择炒作过度的楼盘

前几年由于炒作，大家排队所购的房，到今天往往是问题最多的楼盘。

12、购买十万平方米左右的楼盘

小区规模偏小，不可能有品质较高的会所，规模偏大的小区又会居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。

13、容积率小的好

首先就是楼间距，也就是楼栋之间的距离不能太近。不仅会给采光造成影响，更容易被别人窥视隐私。一般来说，对于一个小区的楼栋布局设计部门会有一个安全系数，这就是所谓的容积率。容积率越大，说明楼与楼之间的距离太近。

14、尽量避免买临街的楼房。

那就是噪音难以避免、尘土飞扬

15、选楼层，仅供参考

6～7层最好。而且楼层越高水压就会越低，那么对于上水的速度就会越慢。所以买房子选择楼层要选择一栋楼的三分之一的位置

 

 

16、季节看房

在冬天看房主要集中在采光以及供暖这方面是不是存在问题，而在夏季看房则是要注意房子的排水以及防潮是否到位。

17、阳台

没有阳台的房子最好远离

18、好的户型

一定是所有的房间都是一片光明，不能有死角，更不能有没有窗子的房间。尤其是客厅主卧一定要在朝阳的位置。

19、周边设施

一般来说，配套越少，房价就越低，所以买房最好考虑一下周边配套是否丰富，其实只要能满足基本生活需求就行，一般来说只要房屋能够同时满足三个条件，比如一家超市，一个商场，一个地铁站，那就可以了。而且，这样的配套能够为买房节省下一部分的钱，因为如果要求周边有很丰富的配套设施那房屋价格也一定不会便宜的，所以这样相对来说还是很划算的。

20、车位比

车位比是指小区总户数与车位数的比例。品质一般的小区，车位比例达到1：0.6到0.8之间就可以了。

21、买三

买三就是宁买小三居，也不买大两居。大两居的房子虽然宽敞，但是实用性不高，卧室的主要作用就是供人休息，面积太大也会产生浪费面积，这类性价比差的房子以后转手都会很困难。

另外，现在年轻人生活压力大，基本都需要夫妻双方共同工作才能维持日常的生活开销，那么孩子只能是让家长长辈帮忙照看。这种情况下，两居室的房子就不够住了，三居室又刚刚好。

22、最好选择小高层

小高层的容积率在2.0以内，而高层住宅的容积率则在3.0~3.5左右

容积率越高，意味着分摊到每户住户上的公共资源就更少。这个问题常见为电梯拥挤、上下班高峰期等不到电梯、停车位不足、健身花园不够用等等，这些都会影响生活方方面面

公摊面积小，公摊面积涵盖非常多的部分，包括电梯井、管道井、楼梯间等，而这些面积，往往会伴随着楼层的增加而增加，楼层越高，需要配备的设备也越多，公摊面积往往会占比更大，可以参考这张图来看，不同建筑物的公摊面积差距很大，高层住宅无疑是最不划算的，小高层对比起来，会更划算。

能买洋房，不买高层

23、套内面积和公摊面积

房屋的面积其实是一个很模糊的概念，而且置业顾问说的面积一般都是建筑面积，而实际面积往往要小的多。公摊并非越小越好，保持在合理的范围之内，才能保证生活的舒适度。目前市场上比较常见几种建筑形式，电梯的板式高层的公摊一般在18%-25%，电梯的塔式高层，公摊在20%-30%之间。

24、 看配套规划不如实地考察

在售楼部地图上看到的规划配套都是经过开发商“加工”过的，他们会把距离的概念模糊成一个不准确的时间，或者把未建成的配套添加进去。而且最好坐公交去，提前一站下车，用自己的脚力来算出各个配套的实际距离，以及那些规划中的配套具体的工程进度等等。

25、户型图要看，楼层平面图更要看

比如户型图上能看到窗户在哪，但是平面图上能看出窗户前是对着一面墙，还是空阔的环境;此外还能看出楼道内的情况，电梯井的位置，楼梯的宽度等等

26、与其看样板间，最好还是看毛坯房

毛坯房相当于“准新房”了，它更真实，更准确的反映了房源的实际情况。样板间因为经过开发商的装修后，有了家具、灯光的承托，很多瑕疵都会被掩盖，购房者可能会忽略房子的面积大小，采光等等问题

27、从竞争对手那了解楼盘缺点

我们在考察一个楼盘时，从置业顾问的那里获取永远都是楼盘的优势，它的缺点总会被有意无意的带过。当然竞品的“爆料”也不能完全相信，但是作为一个参考完全是可以的

28、最好买边

买边户，采光好，对应明厨明卫

29、问产权年限

不要听信销售说房子肯定能居住，商住房也能作为住宅，但是产权年限仅有40年，刨去建房时间，实际居住仅有30多年，还不能落户，首付就需要50%以上，所以，一定要确定房子是纯住宅，房屋产权年限是70年。

土地年限，房子所剩的土地年限是从拿地时开始计算的，人们常忘记的是土地年限还剩多长时间。

30、梯户比

指的是每层的房屋套数和电梯数量的比例，电梯数量越多，公摊费就越高，户数越多，居住空间越拥挤，房子就很难达到南北通透，如果有能力，尽量买一梯两户的房子，还能少出公摊费

31、问购房的优惠条件

售楼处都有很多售房优惠，但是优惠给得越多，销售们赚取的提成就也越少，所以，有些好的优惠，如果你不主动问，他们就故意不说，将白白损失自己的福利。

32、问价格

在售楼处看房的时候，首先问的就是价格了，通常销售人员说的都是均价，买的房子和均价会有一定的差距的，所以去售楼处看房子的时候不仅要问均价，还要问差价，比如楼栋差价，楼层差价等

33、问优势

购房者可以问销售人员楼盘的优势有哪些，以此来了解房源的特点，房源特点包括户型特征，建筑面积，使用面积，公摊面积，公共面积，得房率等。还有就是问交通是否便利，附近的学校等。

34、

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

三、协议&契约&合同相关

1、签订合同时，要重点约定3件事

延迟交房的赔偿：实际生活中房，房企常常延迟交房，如果你们合同中没有约定，到时候，即使逾期了，开发商都不会赔偿你的损失，所以，合同中必须确定最后交房的时间，如果逾期了，开发商该赔多少钱，什么时间打款等等，一定要写清楚。

2、房屋没有按照要求建造，该如何赔偿购房者

房屋建造所使用的的材料，建房设计，最终交房时与原定的材料，设计构造不同的，要约定一个赔付标准，比如可以直接退房退钱，或者按照某个标准赔偿购房的者的损失

3、最后交剩余购房款的时间

交了首付后，购房者要去抵押房子向银行申请房贷，但我们要考虑房贷拿不到，房贷延迟放款，或者房贷额度不够支付房款的可能性，为了保证能按时支付，大家签合同时一样要尽可能延长最后的付款时间，因为如果不小心逾期，就是违约，还要把定金赔给开发商，等于还没收房就先亏钱了

4、问五证

买期房尤其要看！！一定要求看五证，只有五证齐全的期房才有上市销售的资格，否则房子可能存在质量和手续上的问题，最怕的就是开发商没钱续建，导致楼盘烂尾

5、