买房的评价维度

外部因素

因素	说明
板块	一般指所在地的板块地位，比如超一线板块，一线板块，二线板块。。。
板块的操盘人	国家级，市级，区级等
在板块中的位置	核心位置，边缘位置，一般核心位置能享受更多的配套，房子的溢价会更多
板块的行政属性	比如浦口的城南中心是浦口，而青奥是江北新区，行政属性不一样虽然享受同样的配套，但是教育和福利会不同
距离上班的通勤	10公里（20-30分钟），20公里（40分钟）
距离城市优秀公共资源	比如大型三甲医院，行政服务中心，景点，游乐场等
交通	地铁远近，道路新旧，拥堵情况等
教育	学区，名校，大学
医疗	大型三甲医院
商业	大型商业，中型商业，人气等
附近产业类型	是否有产业，产业的能级，人群
公共，行政，文化配套	社区中心，xx局，xx博物馆，xx文艺艺术中心
桥，公园，河，湿地，江	临公园，河景房，江景房
人口流动	流入或流出
未来规划	包括规划地铁，商业等一系列配置
土地供应	是否有充足的土地供应，或3-5年，5-8年，8-10年的土地供应
不利因素	污染，墓地，绕城，高架，安置房等
将来是否有溢价空间	在建地铁，在建商业，在建学校等，持续的土地供应。 房子是否具有稀缺属性，稀缺性代表好的溢价空间和流通性（要有卖房思维，绝大多数房子都是会卖的）

 内部因素

因素	说明
开发商	是否品牌开发商，是否可能暴雷，是否联合开发（多家开发商）。
物业	品牌物业，物业好坏
物业费	物业费多少钱
会所	是否带会所，会所的功能，面积，是否有泳池（泛会所和会所，一般会所带泳池，泛会所不带泳池）等
楼栋	楼王，避开不利因素，比如临马路，临配电房等
总高	6-8小洋房，11层，17层，18层，26层，31层，32层 影响舒适度，得房率
楼层	这个地方没有绝对的标准，要具体看，比如前面没有遮挡，哪怕是3楼都可以考虑；而如果前面有遮挡，哪怕是总高18层的16楼也不能买。这里面有很多坑在里面（影响采光的绝不是只有楼层，还有楼层排列等等因素，要擦亮眼睛）。
得房率	一般在75%左右，80%优秀
是否有赠送面积	是否有赠送面积，阳台算一半（是否封阳台），飘窗怎么算（是否能砸）
楼间距	50米，80米
绿化率	30%，>30%，绿化率，绿地率（比较真实）
楼栋类型分布	全高层，小高层，洋房，别墅等
总户数	不能太多，也不能太少
是否带商业	底商，还是独立带商业，写字楼等
露天儿童乐园	是否有儿童乐园，大多面积，哪些功能
入户大堂	是否挑高，多少米，装修标准
小区大门	是否气派，造价
是否人车分流	人车分流好
车位配比	一般不建议买车位，有钱人除外
定位	刚需/改善，决定买什么面积段合适，刚需里面不推荐买大户型，改善里面可以买小户型，定位也决定了人群。 一般改善里面最好不要有刚需户型，这样小区人群不纯粹，比如买500万房子的和买1000w房子的人，还是不一样的。
户型	南北通透：（1）客厅通透（2）主卧，卫生间通透 大横厅是否牺牲卧室面积，几开间朝南，是否有飘窗（能否砸），是否有浴缸， 阳台大小，客厅开间，入门是否方便打鞋柜，最小房间的大小（小于9平方住人舒适度降低），避开奇葩户型。 是否方便打柜子，入户鞋柜，衣柜，餐边柜，橱柜等。
装修标准	2000-6000元每平不等，一般越高装修标准越高
科技住宅	科技住宅，还是普通的装修三大件
几室几厅几卫	至少3室，2卫生
是否带连廊	影响北边的采光和透风，私密性，影响得房率
东/西/中间户	一般顺序：东，西，中间户（不是绝对的，也跟楼栋的方向有关，一般每层单价最贵的就是最好的）。影响采光和得房率。
楼栋朝向	有些楼栋朝向明显有问题，影响采光。
几梯几户	户与户大门是否紧挨，是否直接对电梯等，影响舒适度，影响公摊面积
价格	最好不买装修包，性价比。
交付时间	1-2年，还是3年等