何不买房?
关于怎么计算买房的回报率,上文已经说了,我的计算只是提供一个思路,想自己算的人可以修改假设,然后自己计算回报率,这个东西不同的人看法肯定不同。仁者见仁,智者见智了。
但是存款利率和通货膨胀率是比较容易得到的,因此真实回报率也比较容易计算。所以,我就找来了数据,算了一下,做了两幅图。第一副图是1989年以来中国的一年期的真实存款利率(当年的平均一年期名义利率-当年的平均通货膨胀率)。从1989年开始,是因为那是我手头可以找到的最早的数据。从这副图可以很明显的看出,首先中国的真实存款利率在很多年都是负的,换句话说,存款的利息不足以补偿通货膨胀。然后,即使在正的年份,也没有特别正,但是在负的年份可以非常负。第三,2009年的回报率可能会是正的,但是,2007和2008连续两年都是负回报,2009年的通缩是在2007和2008年通胀的基础上才出现的。
我做了一个计算,假设你在1988年底存进银行100块人民币,然后每年都把利息也存进去,最后在2008年把所有的钱一次性取出,这些钱折合成1988年的人民币会值多少钱?我的计算是97块。换句话说,1989年到2008年这二十年里,银行存款的真实回报率是比较接近于0的一个负数。如果只看2000-2008这几年,平均真实回报率也只有0.3(1996-2008为1.4)。从历史记录上看,在前文中假设银行存款1.6的真实回报率,不是太低了,而是太高了。当然,历史并不代表未来。
说真实回报率,可能让很多人觉得不直观,所以我就做了下面这一副图。粉红色的柱子是如果你在1988年底存进银行100块,然后把每年的利息也存进去之后,每年你在银行的余额。1988年的100块,最后到了2008年会变成300块(请注意,2008年的300块,因为通胀的原因,并没有1988年的100块更值钱,前面已经说了,折合成1988年的人民币,2008年的300块只等于97块)。灰色的柱子是一个假想的情形,就是如果银行的利率始终比通胀率高1.6,也就是保证存款的真实回报率能达到1.6。这样1988年的100块,到了2008年就应该是404块。404块要比300块多出34.6%,这就是正的1.6的真实回报率和中国的实际回报率,在20年里拉出的差距。
从历史数据上看,在过去20年的任何一个时点买房,恐怕都比存银行强多了。当然,历史不代表未来。虽然,历史总是会重复自己。
但是存款利率和通货膨胀率是比较容易得到的,因此真实回报率也比较容易计算。所以,我就找来了数据,算了一下,做了两幅图。第一副图是1989年以来中国的一年期的真实存款利率(当年的平均一年期名义利率-当年的平均通货膨胀率)。从1989年开始,是因为那是我手头可以找到的最早的数据。从这副图可以很明显的看出,首先中国的真实存款利率在很多年都是负的,换句话说,存款的利息不足以补偿通货膨胀。然后,即使在正的年份,也没有特别正,但是在负的年份可以非常负。第三,2009年的回报率可能会是正的,但是,2007和2008连续两年都是负回报,2009年的通缩是在2007和2008年通胀的基础上才出现的。
我做了一个计算,假设你在1988年底存进银行100块人民币,然后每年都把利息也存进去,最后在2008年把所有的钱一次性取出,这些钱折合成1988年的人民币会值多少钱?我的计算是97块。换句话说,1989年到2008年这二十年里,银行存款的真实回报率是比较接近于0的一个负数。如果只看2000-2008这几年,平均真实回报率也只有0.3(1996-2008为1.4)。从历史记录上看,在前文中假设银行存款1.6的真实回报率,不是太低了,而是太高了。当然,历史并不代表未来。
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