贺铿：中国多年来楼市调控不合理又不合法
网易财经12月16日讯 以“重建改革逻辑”为主题的2014网易经济学家年会今日举行，在《地权演变与房价调控》全国人大财经委原副主任委员贺铿（微博）在会上做主题演讲。贺铿表示，中国房地产泡沫形成的原因主要是政府炒地、投机者炒房形成的泡沫，可是中国多年来调控的措施就是限购、限贷，既不合理又不合法，也没有针对上述原因，导致调控效果不好，甚至房价越调越涨。
政府将房地产分为支柱产业是“GDP挂帅”
贺铿称，有一些理论家大肆鼓吹房地产是投资场所，关心的不是房子的使用功能，而是升值的功能。更糟糕的是，政府关心的也不是房地产的使用功能，而是土地的财政功能和房地产的GDP功能，将房地产分为支柱产业，这本质上就是为了GDP，就是“GDP挂帅”。
贺铿认为，不仅一个国家不能把房地产当做支柱产业来发展，就是一个地区，也不能把它当做一个支柱产业来发展，支柱产业就是这个地方GDP最重要的支持部门，房地产本身应该就是根据实际情况满足居民居住的功能。
中国多年来楼市调控不合理又不合法
贺铿表示，中国房地产泡沫形成的原因主要是政府炒地、投机者炒房形成的泡沫，地方政府为了土地财政，脱离实际的需求，诱导地价上涨；开发商过度开发，鄂尔多斯是一个典型；投机者为了得到利益，拼命炒作，诱导房价上涨，这个情况温州是一个典型。
贺铿称，房地产治理、调控本应当针对这些形成泡沫的原因，可是中国多年来调控的措施就是限购、限贷，既不合理又不合法，也没有针对原因，加上一些地方政府对房地产的调控问题阳奉阴违，调控的效果当然不会很明显，甚至房价越调越涨，原因就是炒地炒房的因素根本没有解决。
房地产金融方面隐含风险不可低估
贺铿在会上表示，中国目前的房地产泡沫主要表现为三个特点：一是平均的房价与平均的居民收入水平脱了节，相差很大；二是投资投机性购房在整个购房当中的比例不小，三是空置房，大家称的所谓“鬼城”在不断增多。
贺铿同时称，在金融方面的主要表现是政府、开发商、房屋购买者之间的资金关系错综复杂，隐含的风险比较大。现在的研究还不是很深入，因为目前关于房地产方面的数据可以说是五花八门，各种判断都缺少充分的依据，但风险不可低估，当前已经出现的鄂尔多斯、温州的情况。
房产税必须开征 立法问题必须加快
贺铿表示，房产税的立法问题必须加快，开征房产税的问题现在已经在做各种准备，比如不动产的登记。
不动产的登记有利开征房产税，但贺铿认为房产税并不需要真正的全面登记和联网，他主张“见房就收税，见人就免税”，“这个人作为你在这个地方，35平方米的税就给你免了，先征再交给你，就等于免了，我看见房子，管你是张三的、李四的，这房子必须征税，征税之后，这个房子有可能，有一些房子还是找不到主，没关系，国外有这个经验，多长时间没有人来认这个房子，那就收归国有，我们可以作为廉租房、公租房使用。”
建议土地收入归中央财政
贺铿称，建议土地收入归中央财政，中央把这笔钱用于建设廉租房，改造棚户区和加强社会保障。而房产税现在已经明确，应该属于地方税，房产税作为地方税是许多国家的经验，这有利于我们贯彻怎样实施房产税的问题。
只有土地私有时 地价可以回归合理
贺铿称，地价的推高主要是政府，政府之所以能够把地价推高，那就是利用了土地的集体所有制和国家所有制两种土地形式，所以可以用低价把农民的土地收下来，收下来以后再用较高的价钱，所谓“招拍挂”，让地产商去竞价，越竞越高，从中得到的大量的好处，地价就是这样推上去的。
如果说土地是私有的，政府就不可能有土地财政，地产商要开发这个地方，只能根据政府的规划，然后地产商直接面对的是土地所有制，地价不可能抬得那么高，而农民，真正的土地所有者会比现在得到的收益更多，所以只有土地私有的时候，地价可以回归到合理。过去提的是“市场是基础性作用”，现在提的是“市场是决定性作用”，如果处分权交给了土地使用者，那么土地的处分决定权就在使用者手上，而不在政府手上，
贺铿称：“我相信我们农用土地权属改革问题的成功，我们房产税制度的形成，我们房价总体上下行的日子就到了。”
文字实录
论坛三：地权演变与房价调控
主持人：
各位来宾，欢迎大家回到会上，这可能是网易的经济学家论坛安排房地产论坛作为压轴不多的一次，尤其是在今年的情形底下，看起来就会有所不同，今天下午我们会拿出剩余的宝贵时间，对中国房地产做现在的判断和一番梳理，请来的也都是大家期待的嘉宾，我们安排了两个主题演讲和一个圆桌论坛，首先邀请第一个主题演讲的特邀嘉宾，全国人大财经委原副主任委员贺铿先生为我们做演讲，欢迎！
贺铿：
女士们、先生们，下午好！
就房地产问题，我本人并不想谈多少意见，因为我也不是这方面的专家，这个方面谈的人很多，过去我也说过不少话，没有多少新的观点能说，由于这个论坛的主题是“地权演变与房价调控”，根据这个主题，我想讲一讲，这个问题的题目就是“农地制度改革和实施房产税将促进房地产健康发展”。
想讲四个问题：第一个问题是房地产的性质；第二个问题是房地产泡沫及其表现；第三个问题，中国房地产泡沫形成的原因及其治理；第四个问题，促进房地产健康发展。
我先讲第一个问题，房地产业的性质。
过去我不止一次讲过，房地产业是一个极其重要的民生产业，它是实体经济，而不是所谓大家一般理解的虚拟经济，我说过，我们有一些理论家在这个问题上还不如一千多年前诗人杜甫，杜甫清楚地认识到，房地产业就是要盖千千万万的广厦，解决天下寒士的居住问题，我们的理论家大肆鼓吹房地产是投资场所，关心的不是房子的使用功能，而是升值的功能。更糟糕的是，我们的政府关心的也不是房地产的使用功能，而是土地的财政功能和房地产的GDP功能，将房地产分为支柱产业，这本质上就是为了GDP，就是“GDP挂帅”。
所以，房地产应该说它本身是一个不动产，不仅一个国家不能把它当做支柱产业来发展，就是一个地区，也不能把它当做一个支柱产业来发展，支柱产业就是你这个地方GDP最重要的支持部门，你生产那么多没有人来，拿不动，那是不动产，所以房地产本身应该就是根据实际情况满足居民居住的功能。
第二个问题，房地产泡沫及其表现。现在应该说大家一致认识到中国的房地产有泡沫，认为它没有泡沫的人不很多了，只是有些人对这个问题估计过了，也有些人估计不足，在程度上有所差异而已，我国的房地产泡沫与2008年美国的房地产泡沫表现是不同的，美国的泡沫主要是投机者对次贷进行金融包装，用杠杆工具形成金融泡沫，这是主要表现。我们当前的房地产泡沫主要表现有三个特点：
一是平均的房价与平均的居民收入水平脱了节，相差很大；二是投资投机性购房在整个购房当中的比例不小，三是空置房，大家称的所谓“鬼城”在不断增多。在金融方面的主要表现是政府、开发商、房屋购买者之间的资金关系错综复杂，隐含的风险比较大，现在的研究还不是很深入，因为我们关于房地产方面的数据可以说是五花八门，各种判断都缺少充分的依据，但风险不可低估，这是毫无疑问的，当前已经出现的鄂尔多斯、温州的情况，应该引起每一个人的关注。
第三个问题，房地产泡沫形成的原因及其治理，你不把原因搞清楚，怎么调控？怎么治理？那就是瞎出方子了，我国房地产泡沫形成的原因其实并不复杂，主要是政府炒地、投机者炒房形成的泡沫，地方政府为了土地财政，脱离实际的需求，诱导地价上涨，开发商过度开发。鄂尔多斯应该说是一个典型，投机者为了得到利益，拼命炒作，诱导房价上涨，这是第二个方面，这个情况温州应该说是比较典型的，炒起来的价钱，既然是这样形成的泡沫，治理、调控本应当针对这些形成泡沫的原因，可是我们多年来调控的措施就是限购、限贷，既不合理又不合法，也没有针对原因，加上一些地方政府对房地产的调控问题阳奉阴违，调控的效果当然不会很明显，甚至房价越调越涨，原因就是炒地炒房的因素根本没有解决。
最后一个问题，促进房地产业健康发展，这也是我们今天的主题，为了促进房地产业的健康发展，必须认真地贯彻中央经济工作会议的精神，用改革的精神、思路、办法来改善宏观调控，揉改革于调控之中，为此我讲五个观点：
第一个观点，要努力实现房价缓慢回归合理，防止急剧下滑和暴跌，这是我们房地产调控当中一个很难的问题，如果让我们的房价急剧下滑，出现的问题就不是一般的问题了，所以我们要让它合理地回归，希望它回归地比较缓慢、温和，逐渐地、慢慢地回归到合理的价格。
第二个观点，作为民生，在新型城镇化的过程当中，还会有房地产广阔的发展空间，我一直强调，房地产业在中国，在相当长的历史时期都应该是朝阳产业，因为我们的城市化水平还很低，我们实际的城市化率现在还不到35%，只是常住人口的城市化率到了52%，我们的工业化还根本没有完成，我们要在2050年达到中等发达国家的水平，中等发达国家，像韩国、中国台湾省，理论界一般认为它们是中等发达，可这两个地方的城市化率都在87.5%，也就是说，农业人口只有12.5%，我们离这个要求还很远，所以城市化应该加快，城市化的过程当中不可能脱离房地产。
第三个观点，随着地权制度的改革，土地财政的现象会逐渐遏制，从而也会促进房价适度下降，但是地权改革本身不会为小产权房证明，因为我们这个论坛当中有这么一个问题，我认为地权的改革，从全面深化改革的决定来看，小产权房在地权改革当中要证明成为商品房的可能性不大，地权改革的核心问题是农民承包土地的处分权问题，在第十届人大立《物权法》的时候，这个问题，土地的处分权，我前后发言过三次，这个问题那次立法没有解决，从这次全面深化改革的决定的意义来理解，我认为最终这个问题要解决，从安徽等20个省的实验情况来看，实际上已经达到了这个问题，也就是处分权交给了农民。所以农用土地的改革应该说可以解决处分权的问题，在《决定》里说，农民承包的土地只要不改变用途，你就可以上市，就可以卖给会种田的人，这就是一个处分权，但这个处分权当然不能让土地改变使用，18亿亩的红线我们是要保的，另外在《决定》中规定了宅基地处分权的问题就更加明显，农民对于自己的宅基地，可以作为金融抵押担保，也可以相互转让，实际上这就是一个处分权，所以农用土地的改革归根结底是处分权的问题。
第四个观点，房地产税是促进住房合理消费的重要经济杠杆，房地产税设计的指导思想应该是，不增加基本消费的负担，有效遏制过度消费和投机行为，这话什么意思呢？基本消费，比如现在城市居民人均住房35平方米，这35平方米就应该免税，不征税，要是超过了35平方米，超过的少可以适当征税，超过的越多税率越高，也就是说，让你住得起房，而不能过度消费，更不能把它当做一个投资、投机的东西。
现在按照深化改革的决定这个意思来理解，我们房产税的立法问题必须加快，开征房产税的问题现在事实上已经在做各种准备，比如不动产的等级，但是不动产的登记有利开征房产税，但我认为房产税并不需要真正的全面登记和联网，我主张见房就收税，见人就免税，这个人作为你在这个地方，35平方米的税就给你免了，先征再交给你，就等于免了，我看见房子，管你是张三的、李四的，这房子必须征税，征税之后，这个房子有可能，有一些房子还是找不到主，没关系，国外有这个经验，多长时间没有人来认这个房子，那就收归国有，我们可以作为廉租房、公租房使用。
这是关于房产税，我认为是必须开征的，它开征的意义就是调节合理消费住房的问题。
最后一个观点，我建议土地收入，激活以后，农用土地权有变化，但土地收入在开发过程当中肯定是有的，我建议土地收入归中央财政，中央把这个钱用于建设廉租房，改造棚户区和加强社会保障，房产税现在已经明确，应该收地方税，房产税收地方税是许多国家的经验，这一个应该说有利于我们贯彻怎样实施房产税的问题。
关于房地产，我就谈这样一些观点，许多观点我在过去都谈过，对与不对供各位参考，谢谢各位。
