央行力保首套房贷背后暗藏何种玄机？

有消息称，5月12日，央行召集了商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款。据会议纪要显示，央行副行长刘士余强调了个人住房贷款的重要性，他表示，个人住房贷款有经济增长的稳定功能，商业银行的房贷利率应在保本微利的水平，不能过分追求高收益。央行能够帮助银行之间协调住房贷款的规模。此外，还要持续关注房贷的不良率情况。

业内人士指出，此次会议明白了监管层对房地产市场的态度，即对首套房贷款同意甚至鼓舞，对二套房和多套房贷的暂停发放持默许态度。信贷的松绑无疑会给疲软的房地产市场打上一针强心剂。只是，也有专家觉得，央行力挺首套房房贷的需求，体现了一直以来的区别化房贷政策，这并不意味着房地产调控方向有何变化。市场不宜过度解读。

所谓区别化房贷政策，简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持，同一时候坚持抑制投资性购房需求，对前者给予政策贷款优惠，而对后者则严格贷款投放，添加其投资成本。

自去年下半年以来个人住房出现“贷款难”情况，监管层也因此对银行进行窗体指导。流动性紧张的局面困扰了商业银行半年，而这也是个人住房贷款审批“遥遥无期”的半年。很多原本在2013年就应该发放的个人住房贷款，因为银行的额度紧张，仅仅能积压到2014年初才发放。银行对首套个人房贷收紧的情况，在今年才得到逐步好转，但远不如2009年的高峰时期了。

从表面上看央行要求各银行合理发放个人首套贷款，意在维护刚性群体的购房需求，但从实质上另有隐情：其一、假设各银行对个人房贷採取惜贷政策一直持续下去，非常可能会造成中国房地产业的“硬着陆”。届时假设发生大规模弃房贷现象，银行的不良贷款率将会大幅提高。其二、连央行副行长都承认，个人住房贷款对经济增长有稳定的功能。消费型购房贷款对经济的推动故意而无害。其三，希望首套消费型刚需可以托住房地产市场，使房地产市场软着陆，由于稳住房价，就行稳住地价，这样可避免地方政府財政收入大起大落，终于导致其出现无力偿债的危机。

对此，一些股份制银行则觉得，监管者不能一边快马扬鞭地推进利率市场化，一边又用种种行政手段干涉商业银行自己的业务策略。似乎各家银行对央行的个人住房贷款放松的“窗体指导”十分诟病。而曾几何时，房贷业务一度占到个贷业务的90%以上，在竞争激烈的年份，各家银行还争相打折争夺房贷客户呢。笔者觉得，央行此次“越界”干涉商业银行的业务，并不能拯救疲软的房地产市场，房地产业仍有硬着陆的风险，而随着房价的进一步下跌，更有可能把一大批“刚需”变为“炮火”。

首先，眼下房地产业的风险极大，商业银行并不想火中取栗，故上命运行起来会阳奉阴违。现现在二三线城市的房产库存消化大多须要二三年时间，靠当地的刚需购买力根本托不了楼市，何况刚需也不全是傻瓜，他们往往买涨不买跌，更不可能让自己在房价出现拐点时，背上几十年的债，替银行打一辈子的工。

而一向价格十分坚挺的几个一二线城市销售也出现疲软。依据网易阳光家缘数据，2014年4月份广州全市新建商品住宅成交5195套，比3月份降低1038套，环比下降16.7％。4月份，房地产开发景气指数为95.79，比上月回落0.61点。此外，前4月，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9％，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款2214亿元，增长9.6％，增速回落1.8个百分点。

再者，央行副行长刘士余要求银行业在房贷业务上微利保本，但房贷业务周期过长、利润偏低，银行一般对个人房贷业务积极性不高。从2012年開始，部分银行已经開始逐步压缩房贷业务，转战收益更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域。

以眼下5年期以上贷款利率6.55%计算，假设打9折为5.895%，而5年期的存款利率为4.75%，为了拉存款不少银行都上浮10%，也就是5.225%。这意味着，银行发放房贷的利差空间不到1.5个点。如此微利还要面对几十年的还贷周期，实在不是一桩好买卖。但消费抵押贷款则更为吸引人，消费抵押贷款的利率一般要上浮20%以上，这对于银行来说，利润空间更大。所以风险大，利润薄的个人房贷生意相信银行业是不会积极主动去做的。

最后，央行仅仅作“窗体指导”，不会强制商业银行放松个人房贷业务，各银行仍可依据自己实际情况发放个人贷款。此次会议纪要中并未提及要加大针对房企的开发贷款，仅仅是要求银行放松个人房贷。这一方面说明央行对开发商的房地产调控没有放松，开发商的融资渠道可通过其它途径解决，这样可避免银行的金融风险。

还有一方面，也显示出央行仅仅是想通过消费型购房需求消化掉国内较高的库存的真实意图。数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积27709万平方米，高库存会使银行业的不良贷款有骤升的可能，而希望通过刚需群体消化根本不现实。在总体房地产调控政策并没有太大放松的情况下，庞大的投资投机性需求仍受打压的情况下，鼓舞消费型刚性需求入市，非常难扭转房地产的疲软态势。

面对央行的“窗体指导”，各银行在大倒苦水之余，是选择“听话”还是让位于“追求利润”？笔者觉得银行会更倾向于后者，由于现在个人房贷的杠杆率因高房价而拉得更长，银行犯不上为了“蝇头小利”去冒更大的金融风险。首套个人房贷业务的放开拯救不了楼市，也改变不了房地产硬着陆的宿命。希望银行、购房者都不要再去做房价下降通道中的炮灰。