收紧房贷预示楼市风险已达临界点？

“金九银十”向来是房地产销售的旺季，但出人意料的是，在这个最需要房贷的时候，许多城市的银行却表现得相当不够给力，于是就形成了房地产热，房贷冷的奇怪景像。近期，北京、广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，而且房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

专家们提出警告，虽然银行信贷额度在收缩，但社会融资总量没有下降，应谨防影子银行第四季度再度活跃。目前广义货币供应量（M2）逐月同比增幅依旧超过13%的目标值。这要归功于影子银行，它们在很大程度上取代了银行信贷，支撑起了货币创造的半壁江山。

但笔者认为，目前房企的融资问题可以通过影子银行、房地产信托等多种途径解决，但个人房贷业务主要还是来自于银行，第四季度银行信贷收紧，对于房价继续上涨起到了掣肘作用。那是什么原因，造成银行收紧房贷的呢？

原因一：银行半年用光了全年房贷额度

现在的状况是，各大银行并非不想贷款，而是叹息自己没额度了！购房者更是焦躁不安，急等住房贷款下来。让我们先看今年上半年的数据。央行金融统计数据显示上半年住户中长期贷款增加1.23万亿元，基本维持在每月2000亿元左右规模。央行的金融机构贷款投向统计也显示，上半年末个人房贷余额为9.07万亿元，整个上半年增加9628亿元。需要说明的是，这两个数据前者是增量，后者是刨去到期释放额度后的净增量。

光看这个还不能说明啥，再看看2012年的数据。2012年全年住户中长期贷款增加1.33万亿元，按月增量仅超过1000亿元。贷款投向统计则显示，2012年末个人房贷余额为8.1万亿元，全年增加9610亿元。

二者一比，不难知晓今年上半年个人房贷已经消耗了去年全年的规模。即便今年银行业规划个人房贷额度有所增加，但7月份和8月份又是月均接近2000亿元的规模。这就难怪从9月初开始，国内银行的房贷额度全线告急了。2013年度的房贷额度在上半年即已告馨，难怪银行遇到“金九银十”的房贷最大需求时，只有叹息的份了。

原因二：房贷业务已“不划算”

利率“市场化”趋势导致房贷业务“不划算”。虽然中国的存款利率尚没有公开实行市场化，但各银行接连不断的理财产品发行已经让存款利率变相“市场化”。这一趋势让原来“旱涝保收”的房贷业务变成了微利甚至赔钱的买卖，银行业对于房贷业务的兴趣自然大幅度降低。从房贷收益看，目前五年以上贷款利率为6.55％，如果打7折则为4.585％；从房贷成本看，目前理财产品的年化利率都在4％以上甚至更高。因此，执行首套房贷利率打七折的政策肯定会赔钱，就是执行6.55％的基准利率也只是勉强维持成本。

在目前中国市场资金成本开始攀升和利率市场化趋势的双重夹击下，房贷已经成为银行的“鸡肋”产品：提高房贷利率，市场无法承受；不提高房贷利率，银行可能会出现亏本。在权衡利弊之下，银行业对“鸡肋”产品的个人房贷采取“冷处理”是明智之选。

原因三：“断供”和“鬼城”致使房贷风控上升。

一直以来，用银行的钱做房地产是中国房地产行业的特有现象。极端的案例是房地产商把原本10000元/平方米的楼盘价格，在没有市场的情况下，人为推高到20000元/平方米，然后自己买下来。由于银行通常会提供7成的贷款，实际上房地产商相当于已经以14000元/平方米的价格，把房子卖给了银行。在加剧楼市供应紧张局面和制造涨价效应的同时，房地产商已经把全部的风险转嫁给了银行。

如果说此前这种风险还一直处于“预估”阶段，温州的“断供房”则是银行风险显性化的结点。由于温州房价已经连续两年下跌，温州新建商品房价格比最高峰时下跌近40％，豪宅价格拦腰斩断跌幅50％，最低跌幅20％。一些温州房主过去买房欠银行的贷款，甚至超过了房子目前的卖价，房屋已变成了负资产，于是开始弃房“断供”（不再按期还银行贷款）。温州市银监局其提供的数据显示，至今年7月，温州全市共发生580例房屋抵押贷款弃房和15例按揭贷款，尽管这个数字与市场断供房高达上万套的说法相去甚远，但房价泡沫可能带给银行的风险已经在从担忧变成现实。

与此同时，以鄂尔多斯、常州、贵州等三四线城市为样本的“鬼城”现象，正在不断增加新的案例，银行在房地产相关链条上的贷款风险也在加大。目前，银行给房地产商的贷款不断收紧，一些小型房地产商在市场上的融资成本已经高达30％，融资对于他们来说，只是争取一个把“死刑”变成“缓期执行”的机会，这个机会就是在赌房价能不能持续升值。随着国内一线房价不断攀升，二线城市房价出现滞涨，三四线城市房价开始松动，为了控制在房地产领域的贷款风险，银行业集体收紧银根也算是采取了一定的防范、补救措施吧。

事实上，即使除投资和投机性需求外的所谓“刚需”，也包括居住需求和居民个人资产保值避险需求两种：一方面是担心房价持续上涨，越往后越无力改善需求；另一个是担心通货膨胀，由于国内资金保值避险渠道匮乏，所以价格“持续上涨”的房产就成了最好的保值工具。如果一旦形成房价不再上涨甚至是下降的预期，则会“刚需”不刚——即使居住型需求也会改买为租，居民会选择把资金投向更有价值的领域。

中国一线城市房价泡沫如此之大，国内银行业信贷“功不可没”。要不是，银行业的杠杆率拉得这么长，国内房价不可能有如此强大的涨势。而如今银行房贷收紧，一方面是因为整年的额度，仅用半年就用完的疯狂所致，另一方面，当前银行也意识到，随着房价的飙升，个人房贷收益率和风险已经不成正比，尽管现在收紧房贷为时已晚，但是谁也不愿意去做“亏本卖买”呀！鉴于银行房贷的全面收紧，一线城市房价飙升已是无根之水，在今年最后的四季度，国内一线城市房价呈现滞胀局面将是大概率事件，楼市风险已经到达临界之点。