王石接受访问 建议40岁之前不买房先租房

2008年 01月27日 深圳新闻网
 
    深圳新闻网讯
    27日上午，万科集团董事会主席王石作客新浪直播间，接受新浪网就“房价拐点”等问题进行的专访。王石表示就“拐点论”他一直是被动回应，王石和万科理解的拐点是指房价的理性回归。
    王石表示：“2007年楼市惯有的金九银十没有出现，显然房价的上涨已经远远高于收入水平的增长，因此宏观调控开始一道一道的出来之后，疯狂上涨的房价得到了抑制。全国不同城市反应不一样，有的微降，有的有一定程度的下调。此轮宏观调控不同以往，不仅仅是局限于房地产，而是对整个流通资金过剩通货膨胀压力加大的经济大环境的调整，是从适度从紧到货币政策从紧的转变。之所以引起房价调整甚至下跌是因为房价增长已经高出消费者收入太多，理性回归是必然趋势。”
    比照04、05年的宏观调控之后房价继续上涨的情况，王石认为根本原因在于市场的价格和消费者收入的增长是一种正向的关系，并非调控失效。然后，在本轮条空中，万科在广州、深圳等地的楼盘率先降价，市场反应不错，说明房价调整并非完全因为宏观调控，“房价已经跟收入增长脱钩太远，即便没有宏观调控，价高量缩，房价最后也会趋于理性的。”
    虽然目前房价得到了遏制，但是就长期的角度来看，王石分析认为：“中国经济快速增长的局面没有改变，每年1%的人口要进入城市，人多土地少等根本因素有发生变化，因此总的趋势来讲房价还是会往上升。只是说家庭的收入的增速和房价上涨的速度相匹配，或者快过房价上涨的速度，这才是合理的，这才是理性的，才是可持续的。”
    同时，王石建议40岁之前可以先租房，“实际拥有其屋的好处来讲你有安心感，不好处来讲，因为它是不动产，你想变卖它，你想转换工作，往往因为你拥有它而成为了你的包袱，所以作为我的观点来讲，属于没有最后定型，最后还有抱负有理想，应该是在40岁之前还是租房为好。”
    对年轻人结婚即要买房的普遍情况，王石建议结婚也可以先租房：“从国外的城市统计来讲，20多岁就买房的非常少，尤其是大城市，即将是要结婚成家的年轻人来说，也是先租房为好。”

    王石新浪网专访全部实录如下：

    主持人:各位亲爱的新浪网友大家好，我们知道最近房价是大家一直都非常关注的问题，自从万科集团的董事长王石提出拐点论之后，也成为大家关注的一个焦点，我们今天新浪财经非常有幸就把王总请到了新浪直播间共同探讨这个话题，王总您好。我们知道您的这个化拐点论引起了很大的言论，您认为到目前有没有被误读，到底指什么拐点？
    王石:对拐点来讲，我一直是被动的回应，被动的回应是从去年10月底在北京一次新闻发布会上，是万科做住宅产业化和北京的榆树沟构建厂联合办住宅产业化北京研发基地，这样新闻发布会上，下面的记者提问，第一个记者提到广州深圳的房价在下降，认为这样的下降是不是一个拐点，我当时是这样回答的，我说你提的问题和今天的新闻发布会没有关系，如果下面记者再提类似的问题我不会回答，但是出于对这位记者的礼貌，提出了我要回答，我说我同意你的拐点的说法，这是我第一句回应，第二局回应我接着补充了一下，我说中国东南西北中非常大，各地情况不一样，不能一概而论，这就是我当时的回应，回应了之后很明显网上媒体都引起非常非常大的争论，这个是我没有想到的，因为本身不是我提出来的，我只是回应，而且回应还很简单。
    反应大，我觉得有一点是必须要澄清的，既然王石说拐点怎么样怎么样。

    主持人:引起大家的恐慌。
    王石:不是恐慌，就是一种猜测，而且报道基本把我补充的话，就说中国房地产面临一个拐点，显然我只是针对珠三角来说的，所以当时就非常明确，万科的公共关系，很快就以我的名义发表几点说明，对我理解的拐点是什么？虽然我是被动的回应，但是我同意说这种珠三角的价格下调是拐点，拐点实际上可以理解成三个意思，一个是从大涨到大跌。第二个拐点从牛市到熊市，从上升停止了开始逐步逐步的下降。第三个就是价格的理性回归，像疯狂上涨的局面会通过宏观调控，很明显的政策起作用，那是价格理性回归。我理解的就是万科，我本人和万科理解的拐点是一个价格理性回归。
    第一个时政，2007年整个到10月份我们怎么判断这个市场？2007年的一、二季度，中国大城市尤其像深圳、广州价格上涨的非常厉害，在一季度年报，二季度年报，万科就用了这样的字眼，认为现在这个市场处于亢奋状态，换句话说有一点儿非理性，所以万科要一如既往的理性的控制它的发展，我们意识到这样的价格上涨的速度是不正常的，所以在万科的年报上有所表露。我们看到再到第三季度，一般来讲每年的销售的季节都有一个金九银十的说法，也就是说丰收季节恰好是售楼的高峰，显然07年的金九银十没有出现，我们看到了宏观调控开始一道一道的出来之后，很明显，疯狂上涨价格的亢奋是得到了一个抑制，所以金九销售反映并不好，银十反映也不好，在这种情况下，万科才率先在广州和深圳对于价格进行调整。

    主持人:也就是说价格之后比以前疯狂上涨之后反而卖得好了。
    王石:就是9月份，10月份的价格已经在那儿了，涨不上去了，而且市场锐减，就是时政证明宏观调控是非常非常起作用，我们只不过说了一个时政上面的说法。再一个我们不可能预计未来怎么样，但是我们可以根据政策出现之后，可能出现的情况有一个影响 ，所以可以预计这个政策现在仅仅是开始，所以它变化，虽然我说了我们是根据珠三角来谈的，但是应该它的影响不仅仅是珠三角，只不过中国东南西北中很大，各种反应的情况不一样，这是一个基本的判断。
    第二个判断，我说的非常明显，我说这一次宏观调控不同于以往，因为这几年来讲我们发现一种现象，就是宏观调控，要么就不起作用，政策出来以后，价格继续往上涨，要么就是暂时抑制了，很快的又反弹起来了。
 
    主持人:那这一次呢？
    王石:显然这一次就从万科的角度来看，认为这一次和往年不一样，不一样有两点判断。第一个判断，我们看到它价格反弹多种因素，但是有一个因素，最主要的因素我们不能忽略的，就是一个消费者他的家庭收入的增长率和房价增长率的一个比例，如果是房价增长率大大快于销售的增长率，这个市场不能持续，比如两年前，上一次宏观调控，广州深圳没有什么影响，但是华东地区影响非常大，为什么呢？就是因为华东地区的价格上涨已经远远超过了家庭收入的增长，所以这种宏观调控这个很敏感的，市场就有反应。但我们再看看珠三角地区，由于一直受香港金融危机之后，一直到了04、05年整个价格没怎么涨，所以那一次宏观调控的影响不是很大，也就是说，它的市场的价格和它的消费者收入的增长是一种正向，所以当然这个影响不大，但是反过来后来为什么又抑制住了，就是说上次我们来看政策不是没见效，见效了，但是动态在变化当中，自然而然有反弹，反弹绝对不是说政策失效，而是需求增长了。
    我们看看这一次整个价格的反应，珠三角的地区尤其广州和深圳，这个价格的增长远远快于消费者家庭收入的增长，这个正从宏观调控，把它融资的闸门可能给关小了，所谓刚性的需求就不是像它表面显示的这样，这是第一点，所以当时是珠三角而言。
    第二个，这一次宏观调控不仅仅是局限于房地产，是整个对于通货膨胀的压力，流通资金过剩，这样一个经济大的环境要，从适度从紧到货币政策从紧的转变，换句话说，中国大量能源的消耗的粗放的增长，要转为节能型，这个调整是有变化的。

    主持人:后续房价的走需您觉得怎么样？
    王石:我不是算命的，预期来讲看到两个局面，第一个总体的价格来讲，对于消费者的增长是脱节的，即使不宏观调控购买力也会受到抑制，尤其到了2007的第二季度那种涨的情况是不正常的，尤其像“硅谷面包”这种可能不可能维持的。第二个来讲就是宏观调控局面，所以房价上涨的情况我觉得已经是非常有效的遏制住了，但是从长期来看中国的经济大的发展的层面并没有改变，从12%调控到11%到10%，或者说9%，这个局面还是非常快。接着来讲还是每年1%的人口要进入城市，中国面对一个大城市的人多地少这个局面并没有改变，所以总的趋势来讲，房价我们叫做理性价格的回归，回归过程当中，有的要下降一些，有的微升，有的不升不降，但是总的趋势来讲，人多土地少，现在又面临环境的压力要做环保节能的住宅，这个趋势来讲总的来讲趋势还是会往上升的，现在关键来讲是速度，速度已经被控制住，也就是说只要是家庭的收入比这个速度和房价速度相匹配，或者说来讲家庭收入的速度快过房价上涨的速度，这才是合理的，这才是理性的，才是可持续的。
    实际上我们从90年到2007年的18年的变化周期来看，家庭收入和房价来看，你会发现非常有意思，上涨的用红线来表示，家庭收入用绿线来表示，很多时间家庭收入快过房价收入，这是正常的，但是到了2007年，这个房价陡升，房价是这样，一定还是要回归到理性回归。

    主持人:您怎么看现在万科现在股票的走势？
    王石:我从来不会股票有预测，因为我对万科股票的预测有违信息纰漏的原则，我这边给你披露了。证监会就会处罚。

    主持人:地产股长期也是会看好的。
    王石:我不好就地产股进行评论，现在只能说空间相当相当大，在未来三四年，住宅产业会发生天翻地覆的变化，这个变化更多的是专业化和市场细分，有一种说法万科发展这么大会不会吞并很多中小企业，中小企业房地产怎么发展，实际上这个担心是过滤的，中国现在加起来和房地产相关的企业一共是7万家，美国的是20万家，所以中国现在的房地产市场不是多了，而是少了，但是专业化分工还远远不够，所以我相信在这一次宏观调控当中，中国市场会进一步健康的向上的发展，所谓健康向上一定是价格和家庭的收入相一致起来。

    主持人：假如说我是一个未婚女青年我要结婚了，我现在等着买房，我问你王总，我现在要买房了，您会建议我现在买还是不买？
    王石：这个你要结婚了，两种情况，一种你是买房，一种是租房。

    主持人：您会建议我怎么做？
    王石：我现在建议你租房吧！

    主持人：先不要买？
    王石：对。

    主持人：如果说我现在手里有闲钱，产生我想保持增值，要投资的话，您会建议我投资还是不投资？
    王石：那这是你个人决定，你要找理财顾问了(笑)。

    主持人：您觉得从您个人的角度来讲，
    王石：现在是这样，从中国来讲，从比例来讲，应该说是这种对住房的，住着有其屋可以理解两个意思，一个可以有安心居住的地方。再一个你拥有其屋，实际我的理解在中国更多强调的拥有其屋，实际拥有其屋的好处来讲你有安心感，不好处来讲，因为它是不动产，你想变卖它，你想转换工作，往往因为你拥有它而成为了你的包袱，所以作为我的观点来讲，属于没有最后定型，最后还有抱负有理想，应该是在40岁之前还是租房为好。

    主持人：40岁之前就租房？
    王石：租房为好，因为你很多不确定，实际上不动产你要来变卖它是挺麻烦的，当然你说市场好得不得了，很容易脱手，但是往往市场就是这样曲线的，如果作为舍身之地，就是什么建议？你替对方想吧，你说我有什么建议？我说你买万科的房子，你说大房买不了就买小房，万科大学毕业的一直到最后退休的房子都有，七个品类，你买哪个都会有满足你需要的，你要说我从发展商角度来讲，我是这个角度。显然你问，我要给你建议，我一定从你这个角度来考虑的，当然很多来讲，就说那你建议我租房或者不买房子，说万科开发房子怎么办？实际上我们开发的房子，只要你肯租，我开发的房子它一定会卖得出去，就是这样一个观点，所以不要说年轻人急于买房，实际上买房挺麻烦的。

    主持人：还是挺麻烦的，即便结婚的话先租也行。
    王石：如果从国外城市统计来讲，你会发现20多岁买房子的很少，尤其是大城市，20多岁买房子很少。

    主持人：谢谢王总。
    主持人:各位网友，我们谢谢王总做客新浪的直播间，其实王总在1月20号和21号就在他的博客上连续发了七篇文章，如果您想得到更多的信息，您也可以上王总的博客上看一看，我们再次谢谢王总做客我们的直播间。谢谢。