别让房子升值迷惑,特别是公寓

不久前，我多伦多的朋友老盛退休了。他在退休前办妥了一件大事，那就是把自住的大房子换到了公寓楼，因为孩子都离巢而去，大的结婚，小的在美国读大学，再住大房子吧，一来体力不够，大房子不是这儿要修，就是那儿要补，北美人工高，舍不得请人来做，自己做又渐渐地力不从心；二来财力也够不到了，这些年房价一直往上涨，表面上是好事，可交给政府的地产税也水涨船高年年涨。于是便住进了“小公寓”。原本以为生活从此定好了咏叹调，就此安安稳稳的过下去了。

谁料上个礼拜天老盛给我来电话，话里话外感叹当初悔不该不听我劝，自以为作了个聪明的选择，现在才明白，为什么我会坚持租公寓，而不是买公寓住。他自称如今是湿手沾了干面粉，想甩都难。

我不用听下文，便知道是怎么回事儿了。老盛当初买公寓时，曾经征求过我的意见，那时我建议他租公寓，并分析给他听：“相当简单，如果你买的公寓租售比是120倍，买比租划算，假如租售比超过了120倍，租就比买划算了。”他反驳我说：“你开玩笑了，现在多伦多的公寓，租售比早都超过了120倍，一般都在200倍以上，哪里去找低于这个比例的。”

一听老盛这样说，我知道他已经打定主意要买了，心想再劝说也没用了，便提醒他道：“既然这样，你真想买就尽量找新公寓，地段也不能忽视，最好挑黄金地段，住腻了想出手也比较方便。”

但人啊往往是这样的，当自己想好了要怎么做，征求别人的意见，不过是得到别人的背书，从而更坚定自己的想法而已，至少老盛是这样的。我的话他并没有往心里去。他既没有买新公寓，也没有挑多伦多的黄金地段，最后选在他住惯的社区士嘉堡——华人的集聚地，买了一套两房一厅的豪华公寓，楼里有游泳池、健身房、桌球房、Party Room和屋顶阳台……他最得意的是房价居然很“便宜”，连20万加元都不到，唯一的一点瑕疵，就是管理费相对高了一点，一个月需900加元。相比其他诸多的优点，这点“瑕疵”似乎也不算什么。

但老盛万万没有想到，恰恰是这一点瑕疵，却令他越来越坐立不安。因为这栋豪华公寓建于70年代后期，是多伦多的第一代豪华公寓楼。加拿大地广人稀，人们历来习惯于前庭后院的独立洋房（house），住公寓的概念还是香港移民带来的，特别是炒楼花，掀起了公寓楼价上涨的第一波浪潮。八十年代初，大量台湾人也开始移民加拿大，以至于八十年中至九十年代初，又掀起了炒公寓的第二波热潮，房价曾经翻番，在90年代初的高位开始下跌，使好些公寓的价格一度跌去40%。转眼到了90年代后期，又轮到中国大陆人移民加拿大，令第三波炒房热潮“真正”开始了，房价、特别是公寓楼价没几年就炒到了高处不胜寒的地步，租售比高达200倍，楼价泡沫显而易见。

就拿我来说。从1998年到2001年，我在多伦多的市中心租住一套高级公寓，那时租金是1400加元，而当时那套公寓的市价约20万加币，从租售比来看，多伦多的房价尚属合理，还没有泡沫。不过因那时计划回纽约，所以租比买要合适。

七年后的2008年底，我从纽约回到多伦多，发现多伦多人的平均收入不过增加20%而已。而平均房价却涨了几乎一倍！我在市中心又租下一套高级公寓，月租1800加元，涨幅也不过20%，和收入的增长正好同比。由于这是一套刚刚落成的新公寓，管理费比较低，所以合理的租售比应该在140倍。但目前其市值是42万加币左右，除以1800，租售比高达233倍！大大超过合理价位40%以上！尽管这次回多伦多打算定居，我依然选择租房而住。请注意，加拿大房租的涨幅由政府控制，不能随意上调，同时又受到房客年收入的制衡，因此多伦多的房租从2007年到今天，几乎没有上涨。

而买公寓而居的老盛就不同了，当初900加元一个月的公寓管理费，现在已涨至每月1200加元，即便租出去，每月租金也最多1200加元，收到的房租还不够维持房子的支出，每个月还要交200多的地税，且年年看涨。为什么？因为三十多年楼龄的大厦已开始老旧，今天电梯坏，需要召开业主代表大会，决定是否花钱修理，明天泳池出现问题，又要召开业主代表开会，讨论请哪家公司来维修，后天中央空调又不行了……凡此种种都是花钱的大事。可羊毛出在羊身上，如果要修理，管理费就得看涨；如果选择不修理，那么豪华设施也就形同虚设。而且令业主无法忍受的是，修理费用总是高于预算（有些管理公司涉及利益冲突），因此业主渐渐对管理公司失去信任，双方的矛盾也因此加剧，如此恶性循环。老盛居住的大厦就出现了这种状况，怎么办呢？

有办法，就是把旧大楼推倒重来，再建一栋新大楼。可是这又牵扯到了产权问题，一栋大楼有250家住户，每一户只占1/250之份额，如果把地卖掉每一户按面积分，老盛就只能得到3、4万加元，等于亏了17万（买入价20-3=17万），业主们当然心有不甘。显然，推倒重来的方法行不通，亏大了。

于是聪明的业主开始寻找下一个买家，老盛就是其中之一。但很可惜，近来多伦多楼市出现的问题，也相继在主流媒体上报道了，业主和管理公司之间激化的矛盾，也并非个案，买主在购房之前都会查询清楚大楼的状况，毕竟买房对百姓来说是大开销。再说了，近来加拿大政府也没有钱了，脑筋也动到了房主身上。多伦多市长近日宣布，将增加地产税来填补财政赤字。

面对年年增加的管理费（不受政府管制），由政府说了算的地税，以及对房客不能随意增加的租金（受政府管制），公寓业主（至少老旧公寓的业主）便犹如待宰的羔羊，有苦说不出。

老盛最后在电话里说，“还是你分析的对。我一直以为买房总比租房好，总以为房租是白扔的，真没考虑过这么多，什么这个比那个比的（指房价收入比，房价租金比），现在仔细算算，任何商品都有合理价位，房子这个最大的商品也一样。不过，虽然我在加拿大湿手沾了干面粉，但好在退一步说，损失也就人民币百八十万。幸好没有回上海买公寓，我在这儿碰到的问题，在那儿也同样会遇到，以后回国我肯定选择租房而住！”