二手房消化个税需细则 专家称阴阳合同风险大
日前国税总局156号文件出台，这份题为《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》的文件中明确规定，以前全靠“自觉缴纳”的个人所得税和土地增值税将强制征收。
消息传出之后，业内最关心的是，对于刚刚回暖的二手房市场来说，“156号文件”究竟意味着什么？文件规定的强制征收个人所得税的政策会不会把初现回暖迹象的二手房市场再次打入冷宫？
而对二手房买卖双方来说，强制征收个人所得税是不是会增加交易成本呢？二手房价格是否再次攀升呢？为此，搜狐焦点房地产网品牌栏目——焦点房谈邀请了京城各大二手房经纪公司的业内人士：北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强，中原地产副总监宫萍，链家房地产经纪公司运营总监李峰岩，中大恒基副总经理郭杰，分析政策影响，解答网友疑问。 投资者受影响最大
中原地产副总监宫萍介绍，5月11日七部委联合实行新政，二手房征收5%的营业税，二手房的交易就从5月份的7000多套急剧下降，到7月份有50％的下降，这次强征个税，影响肯定会有，但经过上一次后大家都有了承受力。
中大恒基副总经理郭杰也认为政策对心里的影响其实是最严重，不过这种心里影响过了以后对于整个市场是有好处的。
如果说5月份的时候面对突如其来的二手房税收政策显得恐慌、不知所措，经过几个月时间，营业税带来的影响并不如想像的那样可怕，个税似乎也不过如此。现在买卖双方在心理上已经基本适应了。
这次税收通知的出台究竟对谁的影响最大？北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强分析，有这么三类人出卖二手房，第一类置业升级换代的，这类可能占总量最大；另外就是把房产作为投资类型的人，这种人也有相当一部分，第三种类型就是资产处置型。
新的税收出台会限制哪些人？北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强认为，对投资型的人会有所限制，因为按照现在的税收政策，两年之内买房子出售的话，达不到20％就没有太大的投资价值。这么算一笔帐：50万的房子，2年之内要出手，5％的营业税，3％的契税，2％的维修公共基金，加起来就是10％，现在银行贷款每年贷款利息肯定是5％以上，另外在交易过程当中，要给中介公司交易费，按照1％垫付，这么加起来收益率如果在20％以内就不合算了。 所以说它对抑制房地产泡沫和短期投资会起到很好的作用。
另外置业升级性的也会减缓置业升级，因为把旧房子卖掉还要缴纳一部分税收，他们会重新考虑是不是还要把房子卖掉再买一套新房。只有资产处置型可能不会因为税收变化而有变化。
所以总的来看，等具体征收办法出台以后北京二手房市场交易量短期会下降，但是随着时间的推移会回到应有的位置，包括北京市会出台的相关配套政策，让一些中低收入家庭在交易过程当中不至于增加很高的费用。“这次个税的影响不会是灾难性的，没那么可怕”华国强说。
交易成本增加 会不会抬升二手房价？
征收个税以后究竟对二手房交易增加多少成本？华国强也给我们算了一笔帐：20％的个人所得税，从目前北京房地产市场增值来算，50万一套的房子，如果增值20％，也就是增值10万元，按照20％个人所得税征税，会增加2万元的交易成本，如果同样是50万的房子但是有30％的增值空间，事实上也是按照20％来征收税，就增加3万元的交易成本，依此类推，100万的房子，如果说有40％的空间就是增值部分，以前卖到60万现在卖到100万，增长了40万，但是交税也就是8万元。北京近几年的二手房，一般的增幅也就是30％左右，在这30％当中交20％的所得税，也就是增加了6％至7％的水平。也就是说事实在总价当中，个人所得税没有超过10％。以这个税率，恐怕大部分的卖家还是会出手的。
我们担心，多出的这部分税收其实最终都会由购房者买单，卖家可以在出售房屋的时候提高房价，把税收部分加到房款中。郭杰看来，某种意义上的确是会抬高房价，因为卖家是不可能赔本买的，买的不如卖的精，这是市场永远的规则，经纪公司从中也有造成差价的机会，这叫乘人之危，虽然不好听，但是事实上就是这样。
不过华国强认为，市场也有它的自我调节机制，如果二手房交易成本加大，买家为什么还要买二手房，不去选择一手房？如果选买二手房一定有买二手房的道理。如果二手房交易成本加大了，消费者就会转移到买一手房，市场肯定会波动。
发票作证 阴阳合同将有新风险
为了让购房人不必负担税收转嫁的高房价，最好的办法恐怕就是避税……签订阴阳合同！
买卖双方在购房款之外约定一个价格，认为这是一个合理费用，比如说装修费等等，只要双方愿意，房屋产权没有瑕疵的话是可行的。甚至有的买家直接私下交一部分房款给卖家，不写进合同，这样卖家可以避税，总房款因此适当降低。
以往这种避税方法确实可行，不过这次政府似乎来了一个狠招，《通知》中要求二手房交易附加一份证据――发票！ 所以当买家转换角色成为下一次的卖家时会发现这种避税方法的风险所在。
华国强解释说，原来福利分房的时候谁都没有发票，而这一次通知上面一个非常重要的东西就是在窗口直接给你开发票，所以如果你现在买房子是按照低价过户，未来你想卖这套房子的时候，你个人所得税也是由合同价减去原来的购买价，你原来的购买价越低，差价就越大，下一次交易时个税就越高。
经纪公司还敢不敢吃差价？
宫萍说，北京二手房市场经历了5年的时间，有的经纪公司有吃差价的问题，就是以现金方式把房子压下来或者拍下来，再转手给购房人赚取差价，个税征收其实对这些经纪公司来说是非常大的风险，因为他们要再出手就要交个人所得税。对于规范市场而言，征收个税确实是一个利好消息。
华国强也认为，对那些吃差价的公司而言确实风险很大，因为他不知道这个政策哪一天出台，在手上10套、20套房子可能今后就要交个税。另外一个方面，个税增加后某些中介公司不敢用现金压房，这样也能把市场的价格压下来。
个税一波三折 执行力将如何？
个税的政策早在1999年就出台了，但一直处于自觉缴纳的阶段，某种程度上说就是形同虚设，今年 5月，北京重申了征收个税的规定，但之后也不了了之，7月建设部副部长刘志峰表示个人所得税的做法只是个别地方的试点，没有全国推广时间表。这次国税总局要求强制执行个税政策究竟执行力将如何，是不是可操作？
房谈现场的几位经纪公司的嘉宾一致认为这次征收个税的操作性是比较强的，首先它是以通知的形式发布的，其中还规定了一些细节，比如说出具不动产销售发票、一窗式征收、10月30日前各地要将实施方案和牵头单位及负责人名单上报总局等等。华国强预计，通知中要求各地10月30日前出台细则，那么可能要到12月甚至明年 1月才能正式执行，从现在到正式执行的这段时间可能会形成一个交易高峰。
尽管这次个税征收看来是势在必行，但从操作层面，链家房地产经纪公司运营总监李峰岩和中原地产副总监宫萍分别提出了一些疑虑：
1.20％税率是否合理？公房基准4000标准较低？
宫萍认为，个税征收无可厚非，既然有所得就要有付出，全国市场来看我们看到这几年的房价，尤其是杭州、上海，包括北京一样房价上涨速度非常快。但从5.11新政之后到现在北京市场是真实的需求，投资的比例也就是10％左右，对于二手房来说还要低一些。究竟什么样的征收比例是即可以抑制投机又能促进市场的健康发展？她认为，税费征收不应过高，超过20％的税率就是很高的。广州有十几年的二手房市场发展历史，公房个税税率是1％，商品房是1.5％。北京是不是应该调整或者是借鉴一下税收标准。
北京200万套二手房，去年4.3万交易量中60至70％是公房，今年二手公房和商品房的比例已经达到了一半一半，税收政策出台以后二手商品房交易量呈现了一个下降的趋势，但是二手商品房肯定是未来二手房交易的主力军，为了鼓励二手商品房的交易，建议政府应该适当地调整税率，可以去看一看外省市的状况，再结合北京市场操作。
二手公房和商品房的征收方式是区别对待的，按照2003年文件，公房的个税原则是用销售额减去4000再减去合理费用之后乘以20％，宫萍觉得在2003年定为4000元还可以，但现在北京房价一直在上涨，4000元基准较低，建议政府对这一基准重新考虑。
2. 李峰岩认为目前的很多细则还不够明确，比如：
什么是合理费用，装修款等算不算合理费用？
什么是唯一住房？比如说我有一套房子是60平方米，有一套房子是30平方米，两套合起来是90平方米，而李先生有一套房子是150平方米，算唯一住房，那我那90平方米算不算唯一住房？
现在一窗式服务到底能不能实施，如果不能做到银税一体，就只是形式上的征收。
█ 给网友的几点建议：
1. 卖房人首先应该首先了解哪些是可以免税的：
个税的免征条件包括：一是“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”；另外，对卖房一年内又买其他房产的，可视其购房价值全部或部分免税。
华国强直言，我国的房改已经超过5年，其实所有的房子都满足这一条件；另外关于唯一住房，以前是福利分房，都是唯一分房，这个条件也满足。也就是说目前大部分二手房交易都能满足免税条件，广大网友首先应该看看自己的房子是不是满足免税条件，而不必急于恐慌。
2.消费者如果要选择经纪公司就选择一个比较好的经纪公司，针对这个市场的变化去各个经纪公司咨询一下业务就知道各个经纪公司差别在哪
3.不需要太多的观望，自己把握整体自己的需求，专家的意见可以作为一个参考，还是要根据你自己的实际情况判断买还是卖，还是观望还是等待。
附：目前个税征收办法：
1．商品房收费标准:销售额减购买价款减合理费用后再乘以20%;
2．公房收费标准: 销售额减4000乘以建筑面积减合理费用后再乘以20%。
消息传出之后，业内最关心的是，对于刚刚回暖的二手房市场来说，“156号文件”究竟意味着什么？文件规定的强制征收个人所得税的政策会不会把初现回暖迹象的二手房市场再次打入冷宫？
而对二手房买卖双方来说，强制征收个人所得税是不是会增加交易成本呢？二手房价格是否再次攀升呢？为此，搜狐焦点房地产网品牌栏目——焦点房谈邀请了京城各大二手房经纪公司的业内人士：北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强，中原地产副总监宫萍，链家房地产经纪公司运营总监李峰岩，中大恒基副总经理郭杰，分析政策影响，解答网友疑问。 投资者受影响最大
中原地产副总监宫萍介绍，5月11日七部委联合实行新政，二手房征收5%的营业税，二手房的交易就从5月份的7000多套急剧下降，到7月份有50％的下降，这次强征个税，影响肯定会有，但经过上一次后大家都有了承受力。
中大恒基副总经理郭杰也认为政策对心里的影响其实是最严重，不过这种心里影响过了以后对于整个市场是有好处的。
如果说5月份的时候面对突如其来的二手房税收政策显得恐慌、不知所措，经过几个月时间，营业税带来的影响并不如想像的那样可怕，个税似乎也不过如此。现在买卖双方在心理上已经基本适应了。
这次税收通知的出台究竟对谁的影响最大？北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强分析，有这么三类人出卖二手房，第一类置业升级换代的，这类可能占总量最大；另外就是把房产作为投资类型的人，这种人也有相当一部分，第三种类型就是资产处置型。
新的税收出台会限制哪些人？北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强认为，对投资型的人会有所限制，因为按照现在的税收政策，两年之内买房子出售的话，达不到20％就没有太大的投资价值。这么算一笔帐：50万的房子，2年之内要出手，5％的营业税，3％的契税，2％的维修公共基金，加起来就是10％，现在银行贷款每年贷款利息肯定是5％以上，另外在交易过程当中，要给中介公司交易费，按照1％垫付，这么加起来收益率如果在20％以内就不合算了。 所以说它对抑制房地产泡沫和短期投资会起到很好的作用。
另外置业升级性的也会减缓置业升级，因为把旧房子卖掉还要缴纳一部分税收，他们会重新考虑是不是还要把房子卖掉再买一套新房。只有资产处置型可能不会因为税收变化而有变化。
所以总的来看，等具体征收办法出台以后北京二手房市场交易量短期会下降，但是随着时间的推移会回到应有的位置，包括北京市会出台的相关配套政策，让一些中低收入家庭在交易过程当中不至于增加很高的费用。“这次个税的影响不会是灾难性的，没那么可怕”华国强说。
交易成本增加 会不会抬升二手房价？
征收个税以后究竟对二手房交易增加多少成本？华国强也给我们算了一笔帐：20％的个人所得税，从目前北京房地产市场增值来算，50万一套的房子，如果增值20％，也就是增值10万元，按照20％个人所得税征税，会增加2万元的交易成本，如果同样是50万的房子但是有30％的增值空间，事实上也是按照20％来征收税，就增加3万元的交易成本，依此类推，100万的房子，如果说有40％的空间就是增值部分，以前卖到60万现在卖到100万，增长了40万，但是交税也就是8万元。北京近几年的二手房，一般的增幅也就是30％左右，在这30％当中交20％的所得税，也就是增加了6％至7％的水平。也就是说事实在总价当中，个人所得税没有超过10％。以这个税率，恐怕大部分的卖家还是会出手的。
我们担心，多出的这部分税收其实最终都会由购房者买单，卖家可以在出售房屋的时候提高房价，把税收部分加到房款中。郭杰看来，某种意义上的确是会抬高房价，因为卖家是不可能赔本买的，买的不如卖的精，这是市场永远的规则，经纪公司从中也有造成差价的机会，这叫乘人之危，虽然不好听，但是事实上就是这样。
不过华国强认为，市场也有它的自我调节机制，如果二手房交易成本加大，买家为什么还要买二手房，不去选择一手房？如果选买二手房一定有买二手房的道理。如果二手房交易成本加大了，消费者就会转移到买一手房，市场肯定会波动。
发票作证 阴阳合同将有新风险
为了让购房人不必负担税收转嫁的高房价，最好的办法恐怕就是避税……签订阴阳合同！
买卖双方在购房款之外约定一个价格，认为这是一个合理费用，比如说装修费等等，只要双方愿意，房屋产权没有瑕疵的话是可行的。甚至有的买家直接私下交一部分房款给卖家，不写进合同，这样卖家可以避税，总房款因此适当降低。
以往这种避税方法确实可行，不过这次政府似乎来了一个狠招，《通知》中要求二手房交易附加一份证据――发票！ 所以当买家转换角色成为下一次的卖家时会发现这种避税方法的风险所在。
华国强解释说，原来福利分房的时候谁都没有发票，而这一次通知上面一个非常重要的东西就是在窗口直接给你开发票，所以如果你现在买房子是按照低价过户，未来你想卖这套房子的时候，你个人所得税也是由合同价减去原来的购买价，你原来的购买价越低，差价就越大，下一次交易时个税就越高。
经纪公司还敢不敢吃差价？
宫萍说，北京二手房市场经历了5年的时间，有的经纪公司有吃差价的问题，就是以现金方式把房子压下来或者拍下来，再转手给购房人赚取差价，个税征收其实对这些经纪公司来说是非常大的风险，因为他们要再出手就要交个人所得税。对于规范市场而言，征收个税确实是一个利好消息。
华国强也认为，对那些吃差价的公司而言确实风险很大，因为他不知道这个政策哪一天出台，在手上10套、20套房子可能今后就要交个税。另外一个方面，个税增加后某些中介公司不敢用现金压房，这样也能把市场的价格压下来。
个税一波三折 执行力将如何？
个税的政策早在1999年就出台了，但一直处于自觉缴纳的阶段，某种程度上说就是形同虚设，今年 5月，北京重申了征收个税的规定，但之后也不了了之，7月建设部副部长刘志峰表示个人所得税的做法只是个别地方的试点，没有全国推广时间表。这次国税总局要求强制执行个税政策究竟执行力将如何，是不是可操作？
房谈现场的几位经纪公司的嘉宾一致认为这次征收个税的操作性是比较强的，首先它是以通知的形式发布的，其中还规定了一些细节，比如说出具不动产销售发票、一窗式征收、10月30日前各地要将实施方案和牵头单位及负责人名单上报总局等等。华国强预计，通知中要求各地10月30日前出台细则，那么可能要到12月甚至明年 1月才能正式执行，从现在到正式执行的这段时间可能会形成一个交易高峰。
尽管这次个税征收看来是势在必行，但从操作层面，链家房地产经纪公司运营总监李峰岩和中原地产副总监宫萍分别提出了一些疑虑：
1.20％税率是否合理？公房基准4000标准较低？
宫萍认为，个税征收无可厚非，既然有所得就要有付出，全国市场来看我们看到这几年的房价，尤其是杭州、上海，包括北京一样房价上涨速度非常快。但从5.11新政之后到现在北京市场是真实的需求，投资的比例也就是10％左右，对于二手房来说还要低一些。究竟什么样的征收比例是即可以抑制投机又能促进市场的健康发展？她认为，税费征收不应过高，超过20％的税率就是很高的。广州有十几年的二手房市场发展历史，公房个税税率是1％，商品房是1.5％。北京是不是应该调整或者是借鉴一下税收标准。
北京200万套二手房，去年4.3万交易量中60至70％是公房，今年二手公房和商品房的比例已经达到了一半一半，税收政策出台以后二手商品房交易量呈现了一个下降的趋势，但是二手商品房肯定是未来二手房交易的主力军，为了鼓励二手商品房的交易，建议政府应该适当地调整税率，可以去看一看外省市的状况，再结合北京市场操作。
二手公房和商品房的征收方式是区别对待的，按照2003年文件，公房的个税原则是用销售额减去4000再减去合理费用之后乘以20％，宫萍觉得在2003年定为4000元还可以，但现在北京房价一直在上涨，4000元基准较低，建议政府对这一基准重新考虑。
2. 李峰岩认为目前的很多细则还不够明确，比如：
什么是合理费用，装修款等算不算合理费用？
什么是唯一住房？比如说我有一套房子是60平方米，有一套房子是30平方米，两套合起来是90平方米，而李先生有一套房子是150平方米，算唯一住房，那我那90平方米算不算唯一住房？
现在一窗式服务到底能不能实施，如果不能做到银税一体，就只是形式上的征收。
█ 给网友的几点建议：
1. 卖房人首先应该首先了解哪些是可以免税的：
个税的免征条件包括：一是“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”；另外，对卖房一年内又买其他房产的，可视其购房价值全部或部分免税。
华国强直言，我国的房改已经超过5年，其实所有的房子都满足这一条件；另外关于唯一住房，以前是福利分房，都是唯一分房，这个条件也满足。也就是说目前大部分二手房交易都能满足免税条件，广大网友首先应该看看自己的房子是不是满足免税条件，而不必急于恐慌。
2.消费者如果要选择经纪公司就选择一个比较好的经纪公司，针对这个市场的变化去各个经纪公司咨询一下业务就知道各个经纪公司差别在哪
3.不需要太多的观望，自己把握整体自己的需求，专家的意见可以作为一个参考，还是要根据你自己的实际情况判断买还是卖，还是观望还是等待。
附：目前个税征收办法：
1．商品房收费标准:销售额减购买价款减合理费用后再乘以20%;
2．公房收费标准: 销售额减4000乘以建筑面积减合理费用后再乘以20%。
