[轉載]房地产崩盘绝非戏言

最近以来，关于房地产崩盘时间表的文章走红网络，是崩盘还是不会崩盘的两种观点激烈交锋。但所有的观点都忽略了一个前提：政策如何调整？离开政策背景去讨论是否崩盘毫无意义。因此，无论是崩盘论者还是不会崩盘论者，都必须首先回答一个问题：现行的对投机购房者的宽容政策还要继续下去吗？如果政策出现了根本性的调整，房地产在经历了短暂的阵痛后就可转危为安，反之，现行政策继续下去，房地产的崩盘就不可避免！那种把房地产和国民经济绑架在一起，声称“打压房地产就是打压国民经济”的恐吓纯粹是颠倒黑白、嫁祸于人！只有整治房地产才能挽救房地产，政策调整是房地产绝处逢生的唯一出路，纵容投机的房地产政策不改，才是房地产的末路和国民经济的陷阱！这个结论已经无可辩驳，因为，被掩盖多年的真相即将浮出水面，被隐藏的数据令人震惊！


对房地产泡沫，从国务院相关部委、隶属于政府的研究机构到半官方的房地产协会，都众口一辞地认为：中国的房地产没有太大的泡沫，在城市化进程的背景下，就是有一些泡沫，也会被潜在需求所吸收，因而是完全可控的，只要进行政策的微调，稳住上涨过快的房价，就万事大吉了。这是一个巨大的、极其危险的错误！这种临危不惧的盲目乐观，使我国一再错失低成本整肃房地产秩序的大好时机，国民经济已经由于房地产的病入膏肓而异常危险了！因为：

⑴ 国民经济对房地产已经形成了过度依赖，2009年商品房的开工面积达11.54亿多平方米，加上城中村农民自建房和政府主持兴建的各类保障房，以及其它未进入商品房统计的建筑物，住宅类建筑物开工总面积超过18亿平方米，对钢材的需求超过一亿吨。占全国钢材产量的20﹪，除此之外，装修行业、家电行业、广告行业、物流行业等都跟随着房地产的升温而欣欣向荣。但这样的好日子肯定是不能长久的，全国所有城市存量住宅类建筑物的面积已经达到150亿平方米，在这种情况下，每年新增18亿平方米，用不了几年，住宅类建筑物的社会拥有量将超过250亿平方米，将远远超过城市人口的实际需要。可以断定，房地产的供过于求并不遥远！不是象政府人士所认为的房地产还有20年的旺盛期，而是由盛转衰的日子近在眼前！少则三年，多则五年，商品房将严重过剩，作为国民经济重要引擎的房地产即将灭火，本来就很脆弱的国民经济将遭重创！

⑵ 2009年全国商品房销售面积是9.37亿平方米，其中商品住宅销售面积大约为6.6亿平方米，加上政府投资兴建的廉租房、棚户区改造房和一部分从销售面积中扣除的回迁房，投入使用的新增住宅面积超过约8亿平方米。而城中村居民的自建房究竟有多少就难以统计了。可以肯定的是，我国每年新增城市人口约1300万人，从农村转移到城市的人口至少占60﹪以上，而他们绝大多数并没有成为商品房的获得者,而是住进了城中村。这就意味着，在城市新增人口中，只有600万人搬进了商品房或者是政府提供的保障房，其中，至少100万人是廉租房、保障房的获得者。剩下的500万人才是自住商品房的购买者。按照每人30平方米建筑面积计算，他们购买了1.5亿平方米的商品房，再加上大约300万人为了改善居住条件而购置第二套以自住为目的商品房，自住房的需求人数约为800万人，他们购买的商品房之和不会超过3.2亿平方米，与总计6.6亿平方米的商品房销售面积相比，只占不到50﹪！另一半3.4亿平方米的商品住宅基本上都落到了投资和投机者的手中！而在2010年以后，由于房价继续上涨，进一步挤压了自住购房者的空间，投资和投机购房的比例已经上升到60﹪以上，如果房价继续攀升，这个比例还会提高。

这种趋势将带来什么后果呢？每年将新增3-4亿平方米的已售商品房空置起来,到2011年,空置面积将超过13亿平方米!达到2009年商品房销售总面积的近两倍，一旦投资者蜂拥出货，市场在中短期内根本无法消化，就是降价50﹪，也需要3.3万亿元的买盘才能吸收，而居住在城中村里的中低收入者根本不可能成为潜在的接盘者！无论房价降多少，70﹪的人都只能旁观！能够逢低买入的自住者手中的钱，与动辄手握几十套房的炒房者所动用的资金相比只是九牛一毛！

中国城市化进程对自住商品房的潜在需求被严重高估了！租售比的严重不对称，使炒房者不可能用租金收入来填补贷款利息，低买高卖才是谋求暴利的唯一方式，暴露出我国房地产已经成为全球最大的赌场，在一线城市的赌局已经进入疯狂状态后，赌桌开始向二三线城市甚至县镇蔓延铺开，房地产（包括二手房）的吸金数量将超过GDP的50﹪！而投资和投机者不可能永远只满足帐面资产的增长而不提现的，提现数量大于买盘数量的这一天不会太遥远了，一旦大部分赌徒的忍耐到了极限，或者受国际关系影响使大行情有变，他们就会集中出货，而大部分无房户都是根本买不起房的旁观者，社会上根本就没有足够的货币购买力去收场！这种可怕的结果是迄今为止所有人都没有想到的！中国房地产将出现史无前例的崩溃，认为中国不会出现日本那样房地产崩盘的情况，是祸国殃民的严重的误算！

⑶ 各可怕的是政府决策部门对房地产的恶性发展趋势毫不知情，2004年以来房地产泡沫已经发酵了6年，而住建部的官员仍然坚持房地产不存在泡沫。更使人感到震惊的是：房地产最重要的预警数据从来没有公布过！它包括：全国城市住宅类建筑物的存量面积（包括城中村）、全国城市每年新增住宅类建筑物总面积（包括城中村和商品房之外的住宅）、全国累计已售商品房出租率和空置率、全国新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率┄┄这些才是制定房地产政策的核心数据和科学依据。尤其是在商品房销售面积中非首套房的比例，这么重要的数据被房地产管理部门长期掩盖，从来不公布，显然不是不知道，而是这些部门，因为既得利益，对中央政府的有意欺瞒！致使历年以来出台的房地产政策雷声大雨点小，看似轰轰烈烈，实际上是隔靴搔痒，南辕北辙！这就是房地产越整越乱、越走越远的根本原因！当政府有关部门都敢于为部门利益而掩盖真相、并在政策制定上尽开一些无关痛痒的哄人处方的话，房地产的灾难就不可避免，因为中央本应得到的预警被“一切正常”的报告欺骗了！国民经济正在被真相的掩盖者引向深渊！


清华大学政治经济学研究中心国家发展战略研究部

2010年4月3日