北京购买二手房的一些政策储备

最近关注一些北京购买二手房的政策，在这儿把自己了解到的做一个及时记录。后续有什么新了解到的，还会再添加进来。

二手房交易房产税

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按照国家税务局的相关规定，二手房交易过程中，是需要交纳房地产税的，其中主要包括契税、营业税、个税及其他相关税费。 

契税

契税是房屋买卖中国家规定必须交的税收，一般按合同中标明的房屋价款的1.5/100税率征税（房交会契税优惠除外），契税是国家收的。这没有什么疑问，无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。

契税的征收方法为：

1. 若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅，则缴纳交易总额的1%；

2. 若买方是首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅，则缴纳交易总额的1.5%；

3. 若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅，则缴纳交易总额的3%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。

营业税

营业税(Business tax)，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。

国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5.65%的营业税，由卖方缴纳（但现在北京都是由买方买账）。2015年3月30日财政部、国家税务总局发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：

1. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，缴纳房屋总房价的5.65%；

2. 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，缴纳房产交易盈利部分的5.65%；

3. 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（这就是大家所说的“满二”，可以免除营业税）

个人所得税

        满五唯一

“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里得只有这一套房子。二手房交易，房产证满5年，并且是唯一住房的即可免房子的个税和营业税。规定如下：

1. 房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；

2. 房产证满5年，不是唯一住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%；

3. 房产证不满5年，需要缴纳房产交易盈利部分的20%或者总房价的1%。

个税具体计算方法：

1. 对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20％计征个人所得税；

2. 对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1％。

通过以上我们可以知道，“满二唯一”中的唯一不需要是唯一住房，我们只需“满二”即可免征营业税。但是，这只是免征营业税，该交的个税还是要交的，而“满五唯一”可免个税和营业税。

购房贷款 

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买房时交了首付之后，剩下的钱可以通过贷款来完成。贷款主要有公积金贷款、商业贷款以及组合贷款。在介绍各个贷款之前，先明确几个概念。

净得价

在二手房买卖过程中说的净得价也就是你在网上找房子时看到的“房价”，是指业主卖这套房子拿到手的价格总和。

评估价

北京超过80%的首次购房者均使用贷款，无论是公积金、商贷还是组合贷，都会涉及到贷款，按照央行最新的房贷政策，对于首次购买住宅的家庭，可以贷款总房款的65%。在二手房范畴这个“可贷款65%”并不是说一套100万的房子我们可以贷款65万，而是评估值的65%。

在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代、装修等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。通常你购买房子的价格和评估价存在一定的差异。

银行贷款

结合评估机构给出的房屋评估价，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意房贷申请人的申请，并发放贷款。比如：业主报价320W，银行股价300W，那么最多贷款给购房人300*65%=195W。（此处先不考虑借款人的月工资和月还款额是否满足相关规定）

公积金贷款

公积金贷款的利率比较低，所以使用公积金贷款优先考虑。那么什么情况才有资格申请公积金贷款呢？

申请资格（离退休职工的政策暂不考虑）

1. 贷款人在京公积金开户一年以上，连续缴存12个月，且目前仍在“缴存状态”；

2. 没有未结清的公积金贷款或政策性贴息贷款。（若还没还清就想卖房，然后公积金贷款再买，就必须提前还了。先卖了再买，应该还算首套）

思考：第一套房子还是用公积金划算，无论之后是卖了再买；还是直接买第二套。因为在卖了再买的情况下，提前还款公积金贷款之后，就可以实现再贷款了，还是省了一些利息；直接买第二套的话，第一套不用，更浪费，因为第二套只能贷80W了。需要弄清楚的是，使用过公积金贷款，影响之后的贷款不，自己的理解正确吗？

3. 房屋必须是70年产权的住宅，商住两用的不能申请。

具备了贷款申请资格后，贷款年限和数额也是有相关规定的，首先来看贷款年限。

贷款年限

贷款年限要参考个人的月公积金缴纳额，若是月公积金缴纳额达到北京市的上限（目前是2551元），则是一套规定；若没达到上限，则又是另一套规定。关于达到上限与否，单身的话就是2551，结婚了就是总和为2551*2。我估计买房的时候我俩总和是达不了上限的，所以暂时只记录下未达上限可以贷款多长时间。

1. 贷款人年龄制约

市属公积金：70-夫妻年龄大的一方

国管公积金：69-夫妻年龄大的一方

我们买房的时候不会超过39岁的，所以这条无所谓；

2. 房龄制约

砖混：47-房龄

钢混：57-房龄

所以，要是想贷款满了30年，需要的是砖混的房龄不能大于17年；钢混的房龄不能大于27年。这个看房的时候要特别注意一下（可通过房屋登记表来看结构是啥）。

3. 年限最长不能超过30年。

4. 借款人的月还款额不能低于个人公积金月缴存额的两倍（也就是必须必个人+公司的公积金缴存数要多一些）。

比如说，两口子想要公积金贷款80W，俩人每个月个人缴纳公积金总和2050元，两人的年龄和房龄不是问题，能不能贷款满30年呢？我们先来通过房贷计算器来算一下，贷款80W，贷30年，等额本息的话每个月还款3482元。由于3482<2050*2，所以俩人不满足条件四，贷不满30年。那我们来计算可以贷多少年：2050*2÷80=51.25元，所以结合下表，最多贷款23年。

贷款额度

贷款额度要看你的公积金是市属公积金还是国管公积金，我们目前只关注市属公积金的额度规定：

1. 贷款成数

公积金贷款认房不认贷，只看整个家庭下面有几套房产。有几套房将影响贷款成数，具体如下图所示。能贷款八成，那么就是使用公积金贷款，首付必须至少为20%。

2. 贷款具体额度

对于单身和已婚计算方式稍有不同，如下所示：

单身：（个人缴存额÷缴存比例-1323）÷对应年限的月均还款额

已婚：（俩人的个人缴存额之和÷缴存比例-1323*2）÷对应年限的月均还款额

其中，1323是公积金管理中心认定的个人最低生活标准，对应年限的月均还款额可以参看之前的表格。

3. 最高限额

首套房最高120W元，第二套最高80W元。

比如小丽每个月缴纳公积金850元，则：（850÷0.12-1323）÷43.52（对应30年的）=132.36W。于是若其购买首套，则可以贷款120W元；若是第二套，则虽多可贷款80W元。

从下图可以看到，单身的话，只要月个人缴纳大于786元，已婚的话俩个只要月大于945元就可以贷满120W。

另外需要注意的是，想提取公积金，必须等房子过完户才行；所谓的公积金还款，就是得把自己和公司缴存的公积金提取出来，再往新办的公积金卡里打进去。现在申请公积金贷款只看一个家庭有没有未还款项，是不是首套住房；而不看有没有提取过公积金进行租房。

商业贷款

使用商业贷款，最多可以贷款65%。

申请资格

商业贷款的规定具体要看各个银行的要求，一般情况申请人需要具备的资格有：

1. 有合法的身份证明；

2. 有稳定的就业和收入；

3. 有可以覆盖月供两倍的收入证明；

4. 个人名下的房屋贷款不能超过2个（如下图所示）；

5. 具有完全民事行为能力的自然人，没有不良信用记录；

6. 通常申请人年龄要在18~65岁，最好是在25~40岁。

若是收入证明无法覆盖月供两倍，则可以考虑如下解决方法：

1. 所有的奖金、补助、公积金都可以算进收入里面；

2. 兼职收入也可统计在内，认可的银行有浦发、招商、工商、邮储、北京银行等；

3. 男女朋友共同借款，认可的银行有交行、北京、工商银行等；

4. 父母可以作为担保人，认可的银行有工商银行、北京银行；

4. 可以子女或配偶作为所购房屋的所有权人，父母与该子女作为共同借款人，贷款买房。

除了上述之外，可以联系中介咨询还有什么解决渠道。

贷款年限

1. 房龄制约

房产证上的建成年代会影响贷款年限，一般要求是30年内房龄，最长贷款年限=50-房龄（各银行可能有差别）；

2. 借款人年龄制约

一般来说，个人要求是65岁以下（个别银行是70岁），最长贷款年限=65-个人年龄；

3. 70年产权的住宅最长不能超过30年；商住两用的最长为10年（部分银行不受理商住两用）。

贷款额度

商业贷款额度主要看个人的征信以及收入证明情况，理论最多可以贷款房屋评估值的65%。但是由于有收入必须覆盖月供两倍的限制，到时候需要根据情况来看最多可以贷多少。

组合贷款

使用组合贷款，则首套房最多可以贷款65%，即按照商业贷款的比例来。

申请资格

要想申请组合贷款，商业贷款和公积金贷款的申请资格都必须要满足。而且需要注意两个的贷款年限要保持一致，最好都为30年（个人理解若是两个最长贷款年限不一致的话，应该取一个较小的值即可）。

贷款额度

1. 若是市属组合购买京内首套

购买普通住宅和非普通住宅可贷比例是不一样的，我们此处只记录普通住宅的情形。

①在京名下无房，在全国范围内没有2套及以上未结清的住房贷款，可贷款65%。公积金部分最多可贷120W，基准利率；剩余部分走商贷，利率看各行政策；

②在京名下无房，在全国范围内有2套及以上未结清的住房贷款，部分银行可贷款65%，部分银行拒贷。

2. 若是市属组合购买京内二套

同样，购买普通住宅和非普通住宅可贷比例是不一样的，我们此处只记录普通住宅的情形。

①在京名下有房，在全国范围内没有2套及以上未结清的住房贷款，可贷款50%。公积金部分最多可贷80W，利率上浮10%（若是这样的话，购买第二套好狠，必须卖了首套，不然利率太高啊）；其余的商贷，利率上浮10%；

②在京名下有房，在全国范围内有2套及以上未结清的住房贷款，部分银行可以贷到50%，部分银行拒贷。

从上面可以看到，组合贷款时，一共可以最多贷款估值的65%。同时组合贷款也受到“有可以覆盖月供两倍的收入证明”的限制，而且这个月供包括家庭的所有负债，商贷还款、公积金贷款、信用卡等等所有负债。

比如：420W的网签价，房屋估值400W，则首先最多可以贷260W，假设可以公积金贷满120W，则商贷贷款140W，通过组合贷计算器可以得知，每个月还贷12652元，假设没有其他负债，则两个人每个月的收入证明要开到12652*2=25304元才行。否则，就得看情况少贷一点了。

附注：另外过了243.1万，房子就变非普通住房了，税会相应提高许多。五环外非普认定总价374万，可贷款额为374×0.65=243.1万。