混沌的市场里，怎么一眼识别出「好房子」

之前我们曾发文说过如何选好城市和找好区域。

选对了好城市，找到了好区域，下一步就是投资人最熟悉的工作，发现“好房子”，那么什么样的房子才是好房子呢？有哪些因素影响一个房子好不好呢？

01

我有个朋友阿信，之前就非常看好深圳的宝中前海地区，第一步找好城市好区域迈出去了。

但第二步他就开始犯难了：好房子的视角并没有单一的评判标准啊。

他给我举了几个例子：

比如说从流动性角度，容易脱手的是好房子；

从融资角度，能够高评高贷的是好房子；

从居住角度，则是配套齐全、功能齐备、空间合理的才是好房子；

从出租角度，一些特殊小环境下的才是好房子。

这些标准不一而足，该怎么选呢？

我当即就问他：那你有没有从选筹角度看看什么才是好房子。

对于选筹而言，好房子简而言之就是在你的目标区域找到你自己满意的房子。

这种房子满足你心目中的选筹条件，你是投资者就是符合你投资的要求，你是自住者就是符合你自住的要求。

我们先不论融资功能、出租功能等在房产投资链条不同阶段的重点，仅从一个狭窄的好房子定义，从房子的使用功能角度去谈，狭义的选筹就是聚焦于居住功能。

在考虑好房子时，首先应该考虑的是房子所在的小区或楼盘。

02

“好区域”确定之后，我建议阿信把该区域内各小区比较，分为三个层次。

首先要看标杆楼盘、主力小区，其次是中介门店多的小区，最后是自己的目标小区。

为什么呢？

标杆盘、主力小区是确定区域最高均价、主流房子的特征。

中介多门店多的是热门小区，因为不是交投活跃的小区，中介根本存活不下去，而且中介门店多的小区，刚需盘占比往往较高，此外还有各种改善户型、甚至大面积复式、别墅。

目标小区的选择应该是产品层次丰富、种类多，居住体验佳，交投活跃的为主，个别冷门小区也可以投资，但是其很少放盘，故而价格体系很难确定，需要十分熟悉。

一般而言，地铁沿线可以选择刚需楼盘，也就是那些小区主力户型是两房或三房，最大不过150平米左右的小区。

这种小区几乎没有高端客，入住率很高，出租率往往也不低。户型可选的不多，几种户型打天下。容积率或者密度也会高一些。刚需盘往往流动性高，周边地产中介门店较多。

而市中心区域可以侧重于改善房，主要思考是市中心房价高企，在享受了房价上涨红利后的有房者搬入市中心改善居住的需求会更大。

改善房小区主流户型是三房、四房居多，而且有很大的例如250到300平米以上大复式或者大平层。这种小区相比刚需小区流动性会差一些，而且房型不同，单价差价较大，可以淘到笋盘的概率也要大一些。

目标小区一旦确定，就要考虑住宅本身了。

03

影响住宅本身的因素分为两类，一类是住宅本身具有的，一类是由外部环境赋予的，前者我称为窗内因素，后者我称为窗外因素。

这个很好理解，看字面就知道什么意思，凡是室外的因素我们统称窗外因素，包括楼面外墙和阳台、窗户，狭义的窗外因素是指在考虑完区域因素之后的剩余外部因素，主要围绕小区的各种因素，主要有物业管理、外立面、小区绿化、景观、噪音、空气、楼层。其实刚才谈到的小区与楼盘是一种广义的窗外因素。

凡是室内的因素统称为窗内因素。窗内因素主要有户型、朝向、格局、动线、面积。

窗外因素的重要性在绝大多数情况下是大于窗内因素的，这一点务必要清楚。

①物业管理

狭义的窗外因素中最重要的是物业管理，很多城市的购买者很重视物业，上海、成都、重庆这些注重生活品质的城市尤其如此。

物业管理主要看房屋保养、进门管理、夜间巡视、小区卫生和秩序，还有特殊情况处理，很多关于物业的情况要通过和楼下大爷大妈聊天获取。

②景观

其次是景观，看山水外景最佳，其次是看中庭花园的，很多公园盘、山水盘、江景盘都是外景溢价的，而且逐渐成为席卷全国的趋势。

景观中有一类很特殊的是豪宅，对于豪宅而言，很多因素都已经是顶级的了，包括各种配套、小区、品牌、户型、面积，差距恰恰就在于景观，上海的陆家嘴和深圳的前海豪宅，景观的重要性都毋庸置疑。此时，稀缺景观反而成为确定性的。在这个角度，重庆很多稀缺景观被浪费了，开发成刚需盘了。

对于资深多军不碰的养老和旅游度假盘，景观溢价往往很高。

③噪音

噪音和景观基本在同一层次，对生活的影响有时还要超过景观，所以一定要注意远离噪音源，如高速路、飞机航路、小区活动广场、商业街、停车场进出口等。

有一种普遍的错误看法是认为住得高点就会噪音小。根据研究结论，由于声音是往高处走的，高层并不能减少噪音。

在城市中，高层建筑往往楼层越高，噪声会越大，1-5层噪声最小，11层中等水平，24层最大，这是因为，越高，俯瞰的范围越大，很远处马路的噪声都能传过来，相对的有效噪声源多；

楼层低，很多可能直达的噪声源被其他建筑遮盖了，噪声小，往往一层最小。如果噪声主要来源只有一条马路，情况会有所不同，往往1层最小，11层最大，再高层又逐渐小了。

这是因为地面反射的缘故或有对面建筑反射，往往造成高层建筑中部噪声最大，再高时由于声音的距离衰减声音会变小。高层建筑的交通噪声随高度的变化与道路、周围建筑群有很大关系。

④空气

空气就比较复杂了，主要看周围有没有污染源和异味源头，包括化工厂、垃圾场、焚烧施肥的场地。这个大多通过询问当地人和查看资料可以获取。

⑤外立面
在某些城市的消费者比较看重外立面，外立面装修的美观是吸引购房人的重要因素，所以很多开发商在外立面的美观和设计上颇费手笔。楼盘的外立面如同人的脸一样，一个好看又能吸引人的外墙很能体现一个小区的档次。

外立面是豪宅的基本因素，对于刚需群体没那么重要，但是资深多军基本是忽视的，我说过房产的本质属性最重要。

⑥空置率
用一句话说，就是高空置率影响抛盘、影响出租。看空置率晚上看最佳，看物业的水电缴费最准。再加一句，空置率高，小区商铺活不下去，商业不好空置率更高，恶性循环。

⑦楼层

楼层主要看当地消费偏好，通常而言高层只要不是顶楼越高越好，但是每个城市不同，成都人对于顶楼和一楼有着格外的偏好，主要是当地很多顶、底楼赠送花园，便于休闲娱乐。深圳部分改善区域、大部分豪宅区域顶楼户型稀缺，反而溢价。但是大多数城市顶楼复式是折价的。

一般楼梯楼3、4楼最佳，高层老人偏好中间楼层，年轻人偏好高层。

还有一个说法9-11楼是主要浮尘密集悬浮的楼层，这个说法是错误的，齐鲁晚报2013年12月专门使用便携式空气粉尘检测仪做过实验，楼层浮尘污染只与空气流通相关，与楼层高度无关。央视财经频道也做过相关测试。

总结一下，当区域选定，目标小区的选择就变得重要了，要选择产品层次丰富、种类多，居住体验佳，交投活跃的小区，地铁沿线刚需小区，市中心改善小区为主。

到了住宅的选择，要重视窗外因素，包括物业管理、景观、噪音、空气、外立面、空置率、楼层，每一种因素都有要关注的要点，而选择时不可兼得，要选择几个自己重视或者市场重视的作为主要因素。

以上为正文，来自六土

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