房地产周期

稍微看了一下任泽平写的房地产周期。

刚拿到书的时候，虽然也是认真的看；但是看到书很厚，还是有点犯怵的，这么厚的书要看到什么时候啊。

还好，看了目录，仔细看了一下导论发现：导论概况了全书的内容。

于是最后用一个晚上的时间看完了导论，下面记录一下这次感兴趣的一些点。

1古今中外大量案例

在研究问题的时候，作者参考了【古今中外的大量的案例】，这是得到可靠结论的一个好的方法。

美国，日本，俄罗斯，新加坡，香港，中国，德国；这些国家都有参考。

2周期之母

房地产是周期之母。

房产市值特别大，一般是年度GDP的2到3倍。

十次危机，九次地产。除了本身市值大外，开发和购买的过程中都可以加杠杆，如果贷款的条件特别宽松的话，很容易产生大的泡沫。

有抗通胀性，是少数能够跑赢印钞机的资产。（其他的能跑赢的，就是任常说的：贵金属，低估的消费龙头）

3日本的历史

日本的历史经验。

日本历史上有两次大的泡沫。我们一般只看到了后者，也就是1991年，巨大的房产泡沫后破裂后，日本失去了20年。

但是，任通过对比发现了1991泡沫破裂后影响如此恶劣的原因。

那就是：经济长期低速增长，城市化进程接近尾声，适龄购房人数接近见顶。

4周期

周期是人的行为引发的，说到底是人性的表达。

农业周期，1年左右。

库存周期，2-4年左右。

设备投资周期，6-11年左右。

住房建设周期，20-40年左右。

创新周期，50-70年。

政治周期，4-5年。

房地产大体分为住宅和商铺两种。

房地产同时具有消费品属性和金融属性。

　　消费品属性体现：1.人首次置业需求。2.人二次置业改善需求。

　　金融属性的体现：1.可赚差价。2.可以加杠杆。

房地产本身的这些属性，是房产周期的重要前提。

5房地产周期框架

长期看人口，中期看土地，短期看金融。这是任常说的，下面是一些详细的解说。

》》》长期看人口

1.房产周期是人口周期的一部分。基本上到哪个阶段是由人口最多的世代的人决定的。

2.后房地产时代的特点是：总量放缓，结构分化，人口迁移决定不同区域的房价。

3.美日等国的人口迁移分为两个阶段：

　　一是，快速城市化，与低端制造业发展有关，此时城市化率还未达到55%。

　　二是，大都市圈化，人口从农村和三四线城市向都市圈及其卫星城迁移。

》》》中期看土地

中国内地，一二线房价过高，三四线库存过高。与土地资源错配有关。

土地财政最大的受益者是地方政府。

》》》短期看金融

金融政策与市场波动密切相关。

泡沫一般都是靠宽松吹大的。

6中国房产泡沫多大

1.绝对房价。全球12高房价城市，中国占4席。

2.房价收入比。一二线偏高，三四线基本合理。

3.库存。三四线有库存风险。一二线主要风险是价格过高。

4.租金回报率。整体偏低，一线更低。主要原因是住房自有率高。中国的房子捆绑着户籍，学区，并且中国人重视房子。

5.空置率。较高。小城市因为过度建设，大城市因为过度投机。

6.杠杆。居民杠杆总体不高。开发商负债快速上升。

7保汇率还是保房价

1.对于金融体系不健全的地区：

　　在内部流动性充足，但是实体经济回报率不高的情况下，资本会进入房地产进行投机；

　　而当流动性逆转的时候，资金可以无障碍出逃，加速货币贬值。

2.转型和供给侧改革，是汇率和房价稳定的基础。

3.我国更可能以国内的经济和金融稳定为首要目标，放弃汇率目标。

 但同时要警惕，在改革面临阻力的时候，政策可能倾向于放松货币信贷，刺激房地产来稳定短期经济。

8我看到的未来

1.政府想稳住房价。又要保证有足够的财政收入。所以会增加一线城市的供给量。

2.中国要转型，摆脱经济发展的困局。这个困局既有国内矛盾，也有美国的打压。

3.个人想要买房的话，还是要买都市圈的房子。有钱就买，无钱观望。手里至少要有70w-100w才好操作。