人口,收入和货币量是房价的三大驱动。
人口增长收入提升货币量超发,妥妥的黄金十年没跑。人口结构拐点,但收入持续快速提升,房价“成长性”依然合理。人口结构拐点,收入增速跟不上,货币量成为房价增长主导时,就趋近泡沫。从2000年至今,“一直涨”的背后是房价的驱动因素其实也在改变。
投资上有2个常见的错误:
1、 在资产上升大周期的初期被高估值吓到;
2、 在资产顶部区域又从历史路径中给当下的高估值找合理性;
典型的如房价收入比,15年前就很高,但之后人口和收入的双高增长说明当时静态的高估值是合理的,这就是典型的“成长估值”被证实。但成长估值不可能永续,总会切换到“收入比、租售比”的价值估值逻辑。
估值的高低是表象,核心是其背后的假设是什么,以及最终是被证实还是证伪。
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