3.17新政： 北京楼市重磅炸弹

3.17新政出台的时间是周五三点，次日执行，给所有急着过户的群众一个措手不及。如果不是周五而是周一，说不定还有些周转的余地。再参考9.30新政，所以周五和月底都是政策出台的黄道吉日。

但是，这个政策对北京楼市绝对是重磅炸弹。

换房杠杆被打压

虽然没有明确的数据，但卖房离开北京的人肯定少之又少，没有人越换越差，基本都是小换大，换学区。换房者的交易形成了长长的错综复杂的链条，大家都在努力往上爬。改善型的比例绝对不低，2016年肯定过半，估计达到70%也不夸张。

这样会导致几个结果，越贵的楼盘，涨价越高，越好的学区，涨价越高（从一年来的交易可见端倪）。因为优质房源永远是稀缺资源，学区房更是如此。

北京一年成交20万套二手房，来自绿中介的大概十万套，平均一周两千到三千套之间。而2017年二月份，每周成交接近四千套，二手房均价环比增长4.6%。为什么房价翻了接近一倍，却还有那么多人趋之若鹜，量价齐涨呢？这个问题算笔账就知道了。

原先一套400万的住房，贷款150万。经过一年大涨70%后，达到680万。此时如果换房，提前还掉之前的贷款和手续费280万，相当于拥有了400万的首付。如果认房不认贷，那么按照首付35%的比例，能撬动接近1200万的房产！这就是资金杠杆的力量，涨价利差通过换房的贷款放大效应，能一下子放大两三倍。这就形成了正反馈：越涨越买，越买越涨。别怕房子贵，只要银行放贷，只要房价不跌，就敢撬动更大的蛋糕！

这就解释了，首付比例从35%提升到50%对很多人是致命的。因为贷款前，需要对二手房做估值，为了避税，估值会比真实成交价低不少，再加上交易的税费手续费，50%的首付比例刚好抵消了去年70%的涨幅。换句话说，那些现在换房的人，基本上难说什么获利的可能。

政策给出了相当的区分性，依然向刚需倾斜。虽然首付比例依然是35%，但房价已经处于相当的高位。而如此巨量的首付，却不是谁都能拿得出手的。

何去何从

我们可以从上海和深圳来对比，而北京也有类似的例子：2013年4月7日，北京住房公积金管理中心发布《通知》，购买第二套住房的贷款的首付款比例不得低于70%、贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。对于“无房有贷”申请者，首付款比例不得低于60%，利率1.1倍。当时交易量剧烈畏缩，到了2014年9月份达到最低点，下跌甚至超过15%。

参考930新政带来的影响，换房者会被极大地打压。成交量减少一半以上是必然现象。短期来看，房价出现一定回调的可能性很大，比例可能在5%到15%之间。

可以预见，已经过户的交易者会欣喜万分，但已签合同却还未过户的就非常麻烦了，首付从300万变成了500万，违约会沿着换房链条层层传递。按照两到三周的过户周期，每周4000套成交计算，这样无奈的换房者估计有上万人。

目前贷款暂时不查全国纪录。否则更是没人买三四线城市的房子了。民政局必然门庭若市，假离婚又会成为一股新的社会风潮。

国民的不安定感

为何北上深的房价猛涨？因为这几个城市的人口吸引能力太强了。以北京为例，北京是整个北方地区几乎唯一的中心，拥有大量高校，每年京内毕业生源就高达30万人，十几年来扩招的积累，使得北京外来的高学历人才就达到了几百万。因为人才聚集，吸引了更多的公司入驻。好的就业机会，又吸引了更多人才的引入。而住房供地却是非常有限的，房价不涨才怪。每次新政一出，自住房的政策马上就会跟进，刚需可以考虑自住房。

但笔者认为，最近几次楼市的疯狂，一定程度上教育或影响了一二线城市的中产阶级。面对楼市一年70%的涨幅，几百万的财富差异顿时被拉开，人们都开始浮躁，人人都在讨论楼市，交流理财。为何学位不值钱，而学区房那么值钱？因为大家都太没有安全感了，资源缺乏，所有人都在挤着向前冲。一部分人选择离开，而更多的人变得过分敏感。经过这一番疯狂，国民对稀缺资源的争抢只会变本加厉。

现在在一线城市，随便在任何一家餐厅的任何一个桌子前，几年前大家还在讨论创业和技术，现在则只剩下了房产理财投资。还有多少人有着技术和创造造福人类的理想？不知是喜是悲。

后记

现在官方媒体是不允许讨论房地产的，剩下的只有自媒体搞搞擦边球写一些抱怨性的文章。本人非房地产业内人士，以上所有观点仅供参考。

本来计划写一篇北京租售比的文章，最近个人事情太多，就想先搁置一下。周五午睡做了一个梦，梦到北京限购政策要出，结果下午三点新政就款款而来，可谓唏嘘。那篇租售比文章一下子就变得没有意义了，此处租售比高，so what?

连续写了三篇楼市，累了，大家安心工作吧。