2015北京楼市涨价地图解密

应不少读者的要求，笔者总结北京2014年到2015年涨幅较大的几个区域，并按照涨价百分比（而非绝对涨价值）绘制了如下的北京楼市涨跌地图：

同时，笔者总结了涨价幅度较高的六大区域（凑个吉利数字吧(∩_∩)）。

第六名.东城区（东西城合并？平均涨价14%）

     东城区虽然属于中心城区，但在教育上一直无法与西城比肩。比较确定的传言，北京东城、西城会在不久之后，合并后成立新的中央政务服务区和首都历史文化精华区。OK，我们不关心中央服务和历史文化，还是看孩子上学的问题。虽然小学初中依然按片上学，但中考却直接打通了东城西城的壁垒。（笔者注：在北京跨区中考，是非常困难的，例如朝阳学生考入海淀高中有严格的名额限制。）

     所以，不少人号称要抄底东城房子，各位看官自行决定。

第五名. 顺义（地铁15号线，平均涨价20%左右）

     从地图上来看，顺义的地位不比昌平差太多。越过首都机场和北六环，就是顺义城区。

     地铁15号线很好的解决了顺义进入城区的交通问题。使得不少人愿意去顺义置业安家。

第四名. 通州区（副中心概念 新房一月内2.5万涨到3.1万）

     通州区作为北京的东大门和京杭大运河的起点，其地理位置非常特殊。在北京市委十一届八中全会之后，政府明确发布要在通州建设北京的副中心，将北京市政府搬向通州。形成网络上传言的“四环内归中央，四环外归北京”的说法。

        这些政策的必然结果，就是通州区的房价瞬间飙升。在此之前，通州房价已经10年内上涨7倍。在2015年6月份的一个月时间内，就从2.5万/平涨到了3万/平。政府迅速制定了限购措施。 只有以下的人拥有通州购房资格：

• 北京市户籍居民无房户，以及近3年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民，能在通州购房1套商品住房。
• 北京市户籍居民已有1套住房的，如要在通州再买房，应在通州落户3年以上，或者在通州区连续3年缴纳社保或者个税。
• 不少购房者在此限购政策出台之后，纷纷退房。因此请读者推想，十里堡，慈云寺这些位于望京和中心城区中间地段的位置，是否会成为新的增长焦点呢？

第三名. 西城南城（西城教改，平均从4.1万涨到5万）

     我们可以放大西城南城的涨价地图。可以看到主要涨价的区域，是广安门外，白纸坊和陶然亭地区。

     为什么呢？笔者猜还是西城教改。找到了2015年西城教改的方案，把涉及到这一片地区的改革情况列在下面，大概不需要我再多解释了吧？

第二名：上地东里（海淀区教改，5万涨到7万）

     上地东里是个非常典型的单点涨价的例子。虽在海淀，但已经出了北五环，比圆明园和颐和园都远不少。你能想象现在这里的房价8万一平，超越西城平均水平。却也基本是老破小。仅仅在一个月内单价涨了两万块钱吗？

     在第一篇文章中就进行过分析。此处的房子有着很好的学区（上地实验二小和101中学），而且是科技公司聚集地，受到大量码农追捧，一些小户型已经达到9万元/平。

第一名： 德胜门街道（西城教改， 5.7万涨到8万）

     德胜街道的涨价几乎是一枝独秀，几乎成了全北京涨价最多的区域，没有之一。西城教改让大德胜门片区一举成为全北京最牛逼的片区。五所小学有三所顶级，对应的五所中学有四所顶级加一所区重点。一位朋友说到，“无房可卖 出房必卖 新出必涨 不涨才怪 ”。

房价的真正推手

     中心城区的房价非常高，理由有很多，如良好的市政，文化，医院和其他配套。但在中心城区居住，绝大多数人的体验并不好。对大量的青年白领，工作区域主要集中在中关村，国贸和北部商业区。上班根本不方便，中心城区堵车会比较严重，停车也是巨大的问题。说句实话，二环内，除了旅游购物，和在长安街飚自行车以外，和我们有多少关系呢？

       那为什么还会有如此多的人推高房价呢？很简单，还是学区。当你看了北京各大牛校的介绍之后，就知道如实验二小，景山小学，中关村二小在素质教育，文化积淀，学生培养和师资力量达到了怎样的高度。这也是为什么很多人挤破头，宁愿换掉朝阳百平以上的大房子，让全家人租房，就为换西城一套破的掉渣的学区房。

     在北京这样的地方，你看不到能量和质量守恒，一个地方涨价，只意味着其他地方也涨价了，根本谈不上平衡。它像一个无底洞一样，吸引着大量的资金，因为北京有钱人太多太多了。

一切都在于选择

   看完这篇文章之后，肯定会有人问，到底是该买带学区的老破小（这可能小的让一家人只能坐马扎吃晚饭，还有黑得吓人的像恐怖片一样的楼道，彻底回到八十年代），还是买远一些的大房子？（感慨总算过了千禧年），还是搬到远郊，每天挤四个小时的地铁，早上6点起床，10点到家，让自己生活在2015年？

     笔者做了一项计算，如果预算在400万，沿着五号线，每往北走3公里，就能多买10平米的房子。而且3公里也就多花5分钟的地铁时间。

     这完全取决于你的选择。此处我还是用数据说话，北京2014年共计23万毕业生，其中研究生8.3万人，全国目前越来越强的“走出去”的风气，带着无数城市的年轻人往大城市挤。1988-1992年，正是全国的一次大的生育高峰。在2014-2020年，是这一波85后人口转换为核心劳动力，并置业生育的年龄，二胎也进一步助长了这种现象。今后一段时期，北京市将面临京籍和非京籍适龄入学人口双重高峰压力，2012年开始一直到可预见的2017年每年的入学人口都将快速增长，2017年的入学人口将超过2014年。然而，教育却是稀缺资源，好学校就那么几所，不论教育资源如何平均分配，但绝对不平衡是必然存在的，再加上未来的东西城合并，只能进一步推高中心城区的房价。

     除去上学，有人肯定会提到升值空间，你愿意用20年自己最黄金的岁月，和一家人每天挤在比自己年龄都大的老房子里，就为了未来的升值和不确定的政策？到底是青春重要，还是升值带来的利益重要？此处就请各位读者自己评估了。

是否该出手呢？

最近楼市异常火爆，成交量达到数年中的巅峰。这与多个利好有关。

1. 贷款利率下调，5年以上贷款低至4.9%

2. 不少银行提供85折的贷款，包括工商银行，光大银行，北京银行，招商银行，同时无附加条件。汇丰银行在贷款200万以上，2000年以后的二手房，可提供82折的贷款。

3. 传言房贷利息可抵个税

4. 2010年出台国十条，五年之后，很多人拥有了满五年社保的条件，开始张罗买房。

笔者的建议是，如果确实准备要买，那么没必要等，难道等降价么。

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