北京买房的10点建议

     买房是一件大事，好处是你再也不用担心年年涨价的房租，不用住墙壁脱皮的次卧，能挑选自己心爱的家具和心爱的人温馨的住在一起。坏处是更久的通勤时间和每个月的按揭。反正房奴和蚁族，总得二选一嘛。

     在北京买房子，更是难上加难，绝大多数人只能考虑二手房。我们今天就聊一下，如何在北京买到自己心仪的房子。

 

买房第一看什么？

     地段！地段！地段！重要的事情说三遍。所以才不在郊区买个农家院，而要在市区里买个小房子。交通是一大要素，尽可能让通勤时间减少，但不建议夫妻买两人工作地的中点——与其如此，还不如买到一方那边，至少有一人能舒服一些，否则两人都要遭受挤地铁之苦——挤半小时和一个小时，有本质上的区别么？强烈建议签协议之前，在通勤时间自己走一回感受一下。地理距离不是重点，重点是没有痛苦的换乘，尽可能少走路，不会被挤吐血。让自己每天上班舒服些实在是最大的幸福来源。

     升值因素，在北京，北四环和南二环差不多，北五点五环甚至比南三环繁华。北边的房价，平均增长速度是南边的一倍多。也许在买房时价钱差不太多，而几年之后，你才郁闷地发现自家的房子没怎么涨，而那边已经平步青云。

     如何确定地段？咨询身边的同事，或者询问专业人士，都是比较稳妥的做法。此处做个广告，给沙漠之鹰公众号码字的那个可怜程序员，正在开发这样的产品，通过提问一系列问题，如职业，工作地，喜好，这个智能买房助手就能自动帮你推荐合适的地段供选择，敬请期待。

 

确定自己看中什么

     谁也知道不临街安静，南北通透好，有明厨明卫，户型方正棒，楼层要好。但这一切都要用钱来说话。以300万左右的房子为例，朝向好，价格涨20万，不临街，涨30万，户型方正，涨10万。对于6层板楼，一层和三层的价格还能再差20万。如果钱不到位，那就只能取舍。老年人对采光要求较高，年轻人对隔音有要求（远离街道和广场舞！）让自己对各个因素打分，必要的时候做取舍。

 

不大可能一步到位

     在北京买房，和老家有所不同。老家一套房可能住一辈子，但北京的二手房平均换手时间大概是10-15年（估计方法参见附录）。未来孩子会上学，可能三世同堂，可能换工作地点，可能暴富换别墅。尤其目前80后90后安土重迁的观念更淡，因此过十年八年，很有可能要换房。笔者给的建议是，先重点考虑最近5到10年的情况，这也是笔者强调升值空间的意义。

     用发展的眼光看问题，也许10年以后，自己就不是这么屌丝了，经济实力也会有大幅度增强，未来一定会越来越好的。

 

多贷款or多首付？

     假设有400万，是全款买房，还是拿出150万做首付，剩下的250万做理财呢？我们算笔账就知道，前者是每月一万一的按揭。后者自留250万元，即使是年化5%的理财产品，利息本金每年再投一期，到30年后，将会达到1080万！即使是首月，也足够支付按揭利息。而且，未来物价还会上涨，存些钱急用也是好的。所以我的建议，在能力范围内，尽量多贷款。

 

装修：重要也不重要

     去看房子的时候，哪怕一套房采光不好朝向不好，但如果装修很好，却能在直觉上秒杀采光朝向甚至面积更好的房子。毛坯和豪装，那简直是两个世界啊！那装修到底重要么？

     装修不重要，因为装修是在不断贬值的，而面积和户型却是不断升值的。如果你有时间，那尽可以按照自己的想法设计，挑选心爱的家具，20万的装修费，已经能基本上满足装修要求了。

     装修也重要。对于工作繁忙的人来说，装修是相当费事的，挑选材料，监督工人，还要晾几个月的味道才能入住。如果是一大家子人，在这个时间租房是麻烦而不划算的。一套装修较好的房子，能比没有装修的多卖10万左右，而且出手速度会更快。

     从目前300-400万价位的在售二手房来看，很多房子常年出租，房主知道不会住太久，再加上装修的人工费用昂贵，因此北京房子的装修普遍赶不上小县城。你愿不愿意付出半年甚至一年心血和金钱仔细装修的房子，在几年以后扔掉呢？这个还是需要考量的。

 

学区：永远的痛

     人很容易受舆论影响，如果到了某个时间，身边所有有孩子的同事都要砸锅卖铁换学区房的时候，不论你之前再淡定，也可能坐不住了。之前的文章已经提到，学区才是房价的主要推手，这种紧俏的资源，未来肯定还会再紧俏。

     这话题不多说了，说多了都是泪。

 

中介：绕不过去的坎

     不得不说，中介费真是贵！大几万的中介费，足够买一辆汽车了！有意思的是，号称0.5点中介费的某互联网新中介，好像发展的并不怎么样。如今，基本所有的二手房源都被中介占领，想绕开中介难上加难，而且很可能坏了好事。很多人都要上班，看房选房时间宝贵，而且2015年楼市风云变幻，能抓住好机会可能就能省几十万。所以笔者觉得，与其纠结中介费，还不如选靠谱的中介。什么样的中介靠谱？多听听朋友推荐，多聊聊多看看，就能感受得出来。

     签约的时候，使劲地谈中介费，看似雷打不动的2.7，其实是有一定的议价空间的。

 

满五？满二？唯一？公房？经适房？

     不同性质的房子，缴纳的费用和税费可能会差几十万元。贷款越高，这种差距就越大，所以同一小区那些神奇的低价房，多半是有额外昂贵费用的。这些概念一定都要搞清楚，提前做足功课，避免被坑。

 

买房没有性价比的概念

     我们都喜欢买性价比高的商品，但房子还真没法用性价比来衡量。金钱是衡量价值的最好标准，这套房子比那套贵，一定有它贵的道理。所谓一分钱一分货。 一方面，每个买家的需求都不同；另一方面，卖家估计售价，也是通过专业人员（其实还是中介啦），对历史成交和目前状况估计的，有一定的准确性。

     那不看性价比看什么？关键要看卖家是否急售。卖家多半也在换房，需要卡住时间点尽快交易，此时就有较大的议价空间了。不急卖房的卖家，也许对你的攻势完全不感兴趣。

 

尽快做决定

     楼市如股市，培养”盘感“很重要，买房时，怎么也得先看几十套房，对不同区域，不同户型和价位的房子有个大概的了解，此时就能进入正题了。你别看北京号称15万套在售二手房，考虑地段，朝向采光楼层不临街，满五唯一，能选的房子真的只有个位数。此时，该做决定就做决定吧！

     现在绝对是卖方市场。即使是像笔者这样处理了大量相关数据和理性的人，也根本不可能做到最优化。买房见好就收，好房子通常都是很快被秒，做决定要尽快，即使谈崩了，也不会后悔。

     最后祝大家买到自己心仪的房子！

     

附录：

如何估计二手房平均换手时间？

     北京官方没有公布住宅存量，但笔者从国家电网的相关新闻上获知全市范围内有630万块电表，可以粗略估计为600万套住宅。除去远郊，五环内估计有两百五十万套房子。链家二手房一年交易8万套，占中介卖房的80%，中介交易又占所有交易的三分之二，每年换手的房子估计约15万套，由此，我们能估计出一套房子的平均换手时间为10-15年。