重庆市原市长黄奇帆：中国房地产的未来将向何处去？

本文是一个黄奇帆的受访视频的随笔记录。

    • 现如今房地产发展的新常态：
        a. 人口数量达到顶峰。
        b. 城市化率提升空间缩小。
        c. 老龄化加剧，老人死亡造成的空闲住房数量变多。
        d. 新建住房库存量大。
        e. 人均住房面积已经接近发达国家水平，住房需求减少。
        f. 行业投资达到天花板。
        g. 棚户区改造和基建的需求减小。
        h. 公共基础设施——学校、医院等的建设需求消失。
        i. 房地产商的负债率接近90%。

    • 房地产行业的4个特征：
        a. 支柱型产业。
        b. 民生产业，内含有大量居民财富。
        c. 半金融性质。
        d. 上下游供应链关节点。

    • 房地产未来的发展趋势：
        a. 降低地产商负债。
        b. 根据需求结构性开发，而不是像现在一样大规模开发。
        c. 地产商跨行业投资下降。
        d. 大量房地产公司兼并，减退，重组：
            i. 自救。
            ii. 优质兼并。
            iii. 国有入股。
            iv. 政府土地回购。
            v. 政府房屋回购。
        e. 形成商品房+商租房（ABS债券）相结合的形式。

    • 未来房价的趋势：
        分地区价格缓涨或降低。