国内外REITS异同

REITs产品既解决了中小投资者无法进入房地产业这个资本密集型产业的难题，又为房地产业开拓了新的融资渠道，国内外REITs产品的差异具体表现在哪些方面？以美国为例。

请点击此处输入图片描述

1、募集形式不同

国外成熟市场REITs产品的投资人范围广，投资期限长。我国REITs产品受限于专项资产管理计划形式的限制，多为私募形式，募集范围一般在200人以下。

2、运营方式收入来源不同

美国的REITs公司的运营多以不断提高盈利水平，为股东谋求长期回报为目的。我国当前类REITs产品多采用专项计划购买私募基金份额，即类REITs的规模一般是固定的。

3、交易结构组织形式不同

美国的REITs多采用公司制的模式，且主要是通过股权方式在资本市场公开上市融资和交易。国内目前的操作模式主要是通过发行专项资产管理计划的方式。

4、收益分配方式不同

美国、新加坡、香港等成熟市场在REITs收益分配方面，都采用了需将应税收益的90%以股利或分红形式分配给投资者才可享有税收优惠的规定。

我国由于没有针对REITs的法律法规在收益分配方面的具体要求，在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。

5、面临承担的税负水平不同

国外成熟市场REITs产品通常可以享受一定税收优惠。如美国，如果将REITs公司应税收益的90%以上分配给投资者则可以免征公司层面的所得税，仅投资者个人需缴纳个人所得税。

而在我国，在基础物业资产转移给SPV（如私募基金和信托公司）时，需缴纳25%的企业所得税，必要时另需按照累进税率缴纳30-60%的土地增值税，我国REITs所承受税负还处于比较高的水平。