未来10年房地产存量与人口需求量分析

未来10年房地产存量与人口需求量分析

 

计算的基本思路：25~35岁人口结构中城镇人群购房总需求 与 房地产总量对比。

 

人口总数： 13.57亿    

假定需求方为25~40岁人群，

即为：当前15~30岁 人口比例 6.5% + 7.5% + 7% = 20%    --》  13.57 * 0.2

城镇化比例： 60%   --》 13.57 * 0.2 * 0.6

男女比例： 1:1   --》 13.57 * 0.2 * 0.6 *0.5

独生子女比例： 城镇：60% 

假定独生子女除去父母同住，有30%需要买。

即为：13.57 * 0.2 * 0.6 * 0.5 *（0.18 + 0.4） = 0.472 亿

 

房地产计算基本思路： 存量 + 每年增量。

房地产存量 6.63亿平米     1~6月新增：2.5亿平米

今年投资增速 5% , 接下来每年 降低 10% ， 10年内产量降为0的速度计算。

接下来十年总量 ：（5+0）/2 * 10 = 25 

总量： 25 + 6.6 = 31.6 

每套 70 平米

总套数： 31.6 亿 / 70 = 0.45 亿套

 

综上所述， 未来十年，房地产开发量逐渐降为0， 且适龄人群人手一套房， 才刚刚好消化存量。

不过，2013年的库存是4.9亿， 而今年是6.6亿，显然不是那么好卖的。

另外，鉴于买主不会按照房屋先开发先买的购买逻辑，所以，有些企业要保证十年内不出现资金链断裂才能熬过。 但今年开始房地产企业资金到位情况显然不是那么乐观。有效的获得资金流方法可能只有促销哦， 有了一家开始促销抢占客户， 其它的还会远吗

参考： 

1. 待售面积 + 月竣工面积 + 投资增速 ： http://www.stats.gov.cn:82/tjsj/zxfb/201507/t20150715_1215007.html

 

2. 人口结构： http://blog.sina.com.cn/s/blog_507de1780102f35e.html 

3. 国家统计局 2013待售房屋面积： http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201401/t20140120_502096.html