国金中国铁建高速REIT 尽调

一、宏观经济/政策背景

目前REITs覆盖领域

• 保障性租赁住房
• 产业园
• 高速公路
• 港口仓储
• 污水处理
• 垃圾焚烧发电

 

二、中观产业层面

REITs优势

• 首先，是盘活存量资产，实现滚动发展。

基础设施REITs是盘活存量资产的重要方式，可促进形成投融资良性循环。而建筑类企业历经多年的不断发展，目前大多呈现出重资产经营的态势，这也造成了企业存量资产过大、资产周转过慢的普遍现象。

基础设施项目通过REITs这一“资产IPO”的资本化利器，可以迅速转化为当期收益，增加运营资金，快速补充流动性，将回收资金继续用于新的基础设施和公用事业建设，进而形成投资的良性循环。

• 其次，是拓宽融资渠道，加快资产周转。

基础设施REITs畅通了社会资本退出渠道，也促进了“投建管退”各个环节的优化。本期REIT发行后，企业后续可通过扩募继续装入其它资产。基础设施REITs平台的畅通，将有效缩短企业生产周期，加快企业资产周转，有利于中国铁建基建投资主业的可持续发展。

• 再者，是践行国家战略，体现央企责任。

作为我国西部地区首单基础设施REITs项目，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT的上市标志着基础设施REITs实现了全国性基本区域的覆盖。对于促进“一带一路”“长江经济带”“西部大开发”“成渝地区双城经济圈”等一系列国家战略实施也都具有积极意义。

不仅如此，“在新冠肺炎疫情反复和国际环境风险挑战增多的情况下，基础设施建设投资具备‘乘数效应’，可以带动数倍于投资额的社会总需求。“发展基础设施REITs是扩大基础设施建设有效投资的重要举措，对发挥投资拉动作用、稳定市场预期、促进经济平稳运行具有积极意义。

纵观海外长期的市场实践，不难发现REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，对于投融资双方而言都是非常优质的金融工具。

中国存量基础设施规模已超百万亿元，潜在市场规模相当可观。2021年作为中国基础设施REITs‘元年’取得了完美开局，相信随着市场演进和政策优化，REITs将成为我国基础设施建设和经济发展的重要引擎。

当前公募市场REITs绩效情况

以当前最新市值（截至2022年5月20日）计算，

• 产权类项目2022年年度派息率预测值位于3.43%-3.98%之间
• 特许经营权类项目2022年年度派息率预测值位于4.22%-9.49%之间

特许经营权类REITs的年度派息率预测值区间跨度偏大，反映市场各方对于不同特许经营权资产的盈利前景、改扩建投资额预期、可运营期限预期及到期后如何处理等事项产生较大的分歧，但也为投资者创造了更多的交易机会和策略。

根据已公布的各只REITs基金的2022年第一季度报告的情况，我们可得出其现时分红收益率预期值，具体数值如下所示：

“市场无风险利率”预期变化带来的REITs价格波动

二级市场上各类投资机构在设定其最低收益率标准的过程中，

• 一方面要参考央行的货币政策、国债收益率等数据
• 另一方面要参考“市场无风险利率”水平，比如AAA或AA+的城投债收益率。

我们选取从2022年1月初到5月20日期间的中债1年期和10年期国债收益率曲线，中债1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线作为近期“市场无风险利率”的参考曲线，如下图所示：

从上图可见，1年期和10年期国债收益率曲线在今年的整体波动幅度合理，但1年期城投债（AAA和AA+评级）收益率曲线从今年3月中旬开始，呈现出明显的下降趋势，截止5月20日，1年期的AAA和AA+城投债的收益率已分别降到2.3280%和2.4044%，高等级城投债收益率的持续下降将会带来投资机构对于二级市场最低收益率预期值的调整。

从下图可见，12只公募REITs的年化派息率预测值都高于1年期城投债（AAA和AA+）的收益率，与AAA城投债收益率差额区间为1.10%-7.16%，与AA+城投债收益率差额区间为1.02%-7.08%.

当市场投资机构普遍形成最低收益率下降的预期且在REITs的年度分红金额预期不减少的情况下，有利于在二级市场上形成REITs价格的支撑效应。 

 

二、微观标的基本情况

基础支持项目基本情况

https://www.cq.gov.cn/zwgk/zfxxgkzl/fdzdgknr/zdxm/dtxx/202109/t20210922_9740383.html

http://www.cq.gov.cn/zwgk/zfxxgkzl/fdzdgknr/zdxm/dtxx/202206/t20220617_10826166.html

标的基础资产背景情况

我国高速公路行业有改善现金流、拓宽融资渠道的需求，在政策鼓励下高速公路公募REITs有很好的扩容空间，国金中国铁建高速REIT是西部首个公募REITs项目，项目渝遂高速（重庆段）位于成渝双城经济圈的核心走廊，高速起于G93沙坪坝收费站，途径沙坪坝区、璧山区、铜梁区、潼南区四区，止于重庆市与四川省遂宁市交界处。

项目2007年底通车，运营里程93公里，特许经营权期限为2004年12月至2034年12月。

渝遂高速既是重庆市公路网架构中的主要通道，也是连接成渝两大城市的第二条高速公路通道。为促进“成渝地区双城经济圈”建设，完善成渝地区高速公路网布局，渝遂高速将进行原址扩建，这对加强成渝两地及沿线区县发展具有重要意义。 

国金铁建重庆渝遂高速公路REIT未来拟通过扩募方式保障渝遂高速改扩建的实施，需指出，国金铁建重庆渝遂高速公路REIT的原始权益人为中铁建重庆投资集团有限公司和重庆高速公路股份有限公司，发行前持股比例为80:20。

其中，主要原始权益人中铁建重庆投资集团有限公司是中国铁建全资子公司。近年来，中国铁建在高速公路投资建设领域，已构建起全产业链发展模式，打造了“铁建高速”等系列运营品牌，目前已投入运营的高速公路里程超两千公里，未来五年内，预计有近五千公里高速公路通车运营。

重庆高速由重庆国资委和重庆交通局双重管理，重庆高速统一管理着重庆市高速公路的建设、营运、养护、投融资等方面的工作，截至2020年全市通车总里程3841公里，路网密度4.66公里/百平方公里，省际出口通道27个，集团独资、控股建成并运营高速公路2333公里，管理了重庆高速网总里程的61%。

标的售卖情况

国金中国铁建高速REIT将于2022年6月21日公开发售，当天也是首批公募REITs上市一周年的日子。

此前国金中国铁建高速REIT发布发售公告称，在剔除无效报价后，共收到51家网下投资者管理的125个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为289050万份，为初始网下发售份额数量的33.03倍。预计配售率在7~10%左右。业内分析人士表示，国金中国铁建高速REIT网下询价的火热景象显示了投资者对该产品投资价值的认可。

本次发售基金简称“国金中国铁建高速REIT”，代码508008，运作方式为契约型封闭式，存续期限40年。通过承销商认购成功后，可以在场内进行交易。

基金管理人根据询价结果，协商确定本基金认购价格9.586元/份。若本次发售成功，预计募集资金总额为47.93亿元。

• 本基金初始战略配售基金份额数量为3.75亿份，占发售份额总数的比例为75%。
• 网下发售的初始基金份额数量为0.875亿份，占发售份额总数的比例为17.5%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的70%。

网下投资者应在2022年6月21日（T日，即本基金发售首日）至2022年6月22日（L 日，即本基金募集期结束日）进行网下认购和缴款，公众投资者可按认购价格通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金。

本次基金的基金管理人为国金基金管理有限公司，基金托管人为招商银行股份有限公司。

基金募资用途

该基金的投资目标如下：

• 该基金主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额
• 该基金通过资产支持证券等间接持有基础设施项目公司全部股权，最终取得相关基础设施项目经营权利。

该基金通过积极主动的运营管理，在保障公共利益的基础上，争取提升基础设施项目的品牌价值和运营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长。

该基金的风险收益特征如下：

• 该基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，以获取基础设施项目运营收益并承担基础设施价值波动，与主要投资于股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征。
• 一般市场情况下，其预期风险和收益低于股票型基金且高于债券型基金、货币型基金。