国央企资产管理
近期国家对国央企的发展路径，频繁而坚定地给出了导向，即必须实现“高质量发展”。无论是针对中央企业的“一利五率”考核标准调整，还是国企改革将要进入的深化阶段，都将紧密围绕这个最终目标来开展。
而要实现这个目标，盘活国央企手中庞大的存量资产，无疑是最关键的路径之一。
在上个月的一场新闻发布会上，国资委提及这10年来，我国中央企业的资产总额从2012年的31.4万亿元，增长到了去年底的81万亿元，里面包含许多存量资产。
如果这些存量资产都能够充分地盘活释放，其价值可想而知，也说明了存量盘活对于国央企走上高质量发展之路的重要影响。
针对此，中央与地方都多次发布文件催促、推动、扶持。各地政府与国央企都在根据自身的地域、业务、资产特点，各自探索着最有效的存量盘活模式。
今天我们就一起来了解一下，在新任务下，各地存量盘活工作做得如何？
资产盘活领域进一步细化
对于泛地产行业来说，谈到存量盘活立马会想到的，主要还是存量物业这类资产。然而存量不动产，其实只是国央企庞大存量资产海洋中的一部分。
想要将存量盘活工作落实地充分、全面，就必须要提高这项工作的系统性，在初期就要做好企业资产的盘点、摸底与整合分类。
而现在越来越多城市开始重视这些前置工作，开始强调资产的科学分类，摸清楚各类国有资产的属性与特点，才有可能做到有序、有针对性地去盘活。
比如有机构将资产属性分为现金类、资源类、金融类和经营项目类4种。
现金类资产指沉淀资金或是闲置的低效资金；资源类资产指低效的存量用地与不动产等；金融类资产则包括债权与股权类；经营类资产主要指的是基础设施与公共设施类资产。
不同的资产类型，对应的盘活路径和方式是完全不同的。为了充分盘活各类资产，国央企必须把角角落落都盘清楚、算明白。
一、存量不动产分类盘活，金融与政策支持齐出
拿资源类资产来举例，许多城市开始将存量资源进行细化分类，并实施多样化的盘活手段。比如针对闲置低效土地的盘活，就可以选择城市更新的方式来盘活；针对闲置不动产，可以实施翻新改造、建设保租房、再定位再招商等等。
比如今年1月，广东省政府就印发了省土地要素市场化配置改革行动方案，鼓励盘活存量建设用地中。方案种明确提出，要大力推进低效用地再开发，实施村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动，以“工业改工业”为主攻方向。
而且方案还提及，要加快处置批而未供的闲置土地，将通过改善供应条件、规划调整等方式分类施策，消化利用批而未供土地，依法依规采取无偿收回、协议收回、置换等方式分类处置闲置土地。
针对存量住房的盘活，武汉交出了不错的成绩。据悉2022年全年，武汉累计新建、改建租赁住房6.19万套，盘活了存量租赁住房18.04万套；同时完成了428个老旧小区的改造。
广东省还针对存量住房盘活，明确给予了金融支持。3月初，广东省印发了2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案。
方案提及，要强化对功能型国有企业的金融支持，为城镇老旧小区改造、城中村改造提供合适融资渠道。积极发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）业务，引导各类机构和长期资金来粤投资，盘活存量基础设施资产。
而针对存量商务楼宇，广西北港集团选择面向广大央企，发力“央企入桂”招商模式，引进了中国建筑集团、华能国际电力、华信研究院、农业银行、进出口银行、招商银行、农银人寿保险、中石化等知名国央企进驻，显著提升了商务楼宇的出租率。
二、采取多重组合手段，盘活经营类基建资产
近期许多地方针对经营类基建资产，提出了多样化的组合手段来盘活。包括但不限于多样化金融工具、市场化的合作模式等等。
在金融工具方面，去年我国基础设施公募REITs市场通路大开，且范围还在不断拓宽，这使得国央企旗下大量的基础设施资产，多了一条十分可期的盘活路径。戳这里，了解国企资产管理解决方案
比如安徽省在今年1月底，发布了关于印发进一步盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知。通知提到，对存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，要着力用好金融工具重点盘活。
其中包括对权属清晰、运营成熟稳定的收费公路、港口等项目，支持通过REITs、资产证券化等方式进行盘活；鼓励铁路、公路、港口领域的存量项目，积极采用PPP模式盘活。
而在市场化盘活方面，安徽则明确支持国央企，通过更加市场化的自主开发或对外合作方式，来盘活手中资产。
比如鼓励交通领域的企业以自主开发、转让、租赁等方式，利用现有建设用地，对既有交通站场、毗邻地区以及沿线资源实施土地综合开发。还可以通过招租的方式，从优选择经营者，来盘活站场闲置房产资源，实现以商养站、商站合一。
安徽省还允许参与水利开发利用的市场主体，依法享有水资源利用优先权，在生态环境保护政策允许范围内从事农业、文旅、康养等产业开发，从而进一步激活与释放土地价值。
各类盘活基金创新加速
基于存量盘活的重大任务，各地国央企都在加速探索多样化的基金盘活模式。
其中公募REITs市场的活跃，引起了广泛的关注。我国目前的REITs募资规模相比其他发达国家来看，仍有极为广阔的增长空间。
众多国央企也都越来越重视这个盘活存量资产的重要通道，纷纷加速进军REITs市场。比如近期的招商公路、南山控股等企业，都在加速旗下物流、公路项目的REITs发行申报工作。
而在公募REITs之下，一批非一线城市也纷纷开始探索Pre-REITs模式，以期前置培育REITs储备项目。
比如上个月中山国资委旗下的中山公用，就宣布设立Pre-REITs基金，总规模为4亿元，资金主要投向光伏、风电、储能、虚拟电厂等清洁能源项目。
武汉高科申万宏源产业园区Pre-REITs，也在近期完成了备案，10亿元基金将定向投资医疗器械产业园相关的基础设施类资产。
当下我国成功发行的REITs，底层资产大多位于一线、强二线城市。而Pre-REITs模式让众多其他城市多了一条路，可以对优质存量资产进行前置孵化，等到项目成熟后实现公募REITs退出，逐渐跟上发达城市的步伐。
除此之外，许多地区也十分重视PPP模式的推行，以及资产证券化工具的应用。
尤其是一些区县，存量项目要够上REITs市场，可能还比较遥远。但PPP模式、资产证券化等工具，是完全适用的。因此，不少地区对这些盘活工具的应用规则进行了细化。
比如山西放宽了市政公用基础设施的市场准入条件，鼓励引入社会资本、推行OM（委托运营）模式；天津提出要通过PPP、TOD、资产证券化（ABS）、资产支持票据（ABN）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等多样化的组合方式，来对存量资产进行有针对性的盘活。
可以看到，在存量资产盘活这个重要工作大范围启动以来，各地对于金融性盘活工具的探索，已经呈现出更多元丰富的趋势。不同地区根据自身的资产特点，采用不同的金融工具，形成了清晰的应用层次。
调整组织与考核，强调数字化提效
国央企面对巨量的资产盘活任务时，如何保证工作的准确性、全面性、专业性和高效率，是最关键的问题。要把这些基本问题解决好，离不开与目标相适配的组织架构，以及数字化提效工具的帮助。戳这里，助力盘清国有资产
因此，对政企管理架构、制度与考核体系进行有针对性的优化，并充分利用好数字化手段为资管工作提效，是完成存量盘活任务的保障。
为此，许多地方与企业都迅速作出了反应。
在考核方面，安徽省围绕存量盘活任务，设置了非常具体的标准。比如每个市要打造一个总资产500亿元级以上的综合性国有资本运营集团，每个县（市、区）要打造一个总资产50亿元级以上综合性国有资本运营公司……
同时鼓励将盘活存量资产纳入国有企业的考核评价体系。如对当期经营业绩产生了影响，那在相关经营指标核算时可予以适当加回。
在组织架构调整上，不少央企专门围绕存量盘活，设计了对应的组织体系。比如在集团层面成立资产管理部，作为经营性资产的中枢统筹部门；又或者结合各子公司业务特点，灵活设置资产管理、招商、运营等部门，全面组建专业的资管团队。
在数字化赋能方面，各地主要在资产管理与交易两大方面上发力。
在资产管理方面，山东财政利用大数据、物联网等技术，搭建了公物仓信息化、数字化管理平台；绍兴也正在开发名为“资产盘活一件事”的数字化应用，以提升对国有资产的数字化治理能力和管理水平。
在资产交易促成方面，浙江省绍兴市搭建了首家地市级统一的国资交易平台，构建“线上浙交汇+线下办事处”的网格型数字化服务模式；
去年9月，北京产权交易所的“中央企业资产盘活专区”正式上线，也引起了全国关注。该专区首批上线的项目，汇集了来自多家央企的百余宗优质股权及实物资产项目，涵盖能源、环保、装备制造等众多领域。
北京产权交易所总经理朱戈曾表示，“中央企业资产盘活专区”上线是一个很好的契机，能够加强对盘活存量资产的全流程精细化服务，积极促进各类要素资源高效流动和优化配置，协助政府部门更好地开展盘活存量资产工作。
结 语
国央企的存量资产盘活任务，是一项相当有难度的、复杂的大工程。表面上这只是对资产的处理，实则这整个多渠道盘活的过程，又何尝不是针对广大国央企资管模式的变革与进化？
在当下各地火热开展的存量盘活工作中，我们也看到了一些地方政府和国央企作出的、令人欣喜的创新和改革。相信在庞大存量资产得到有效盘活的背后，会是一个经济高质量发展的未来。
