土地政策

1.社会主义国家的土地所有权只能属于国家或农村集体

城市土地属于国家；农村土地属于村集体

2.征地拆迁

1. 农村：集体性质--->国有性质，土地使用性质改变。
   本质是征收土地所有权和使用权，以及补偿其他物权。

2. 城市：收回土地使用权（国有性质）

根据我国《土地管理法》第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
以及《物权法》第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。
从广义上来看，土地的征收不仅包括对土地所有权的征收，也包括对土地使用权的征收，前者表现为国家将集体土地转为国有土地，后者则表现为国家收回国有土地使用权。

3.土地出让金

土地使用权的交易

4.划拨土地（即非出让用地）

使用权主体：政府

经政府批准，土地使用人缴纳安置费或者无偿取得的无期限限制的土地使用权，但是土地使用权不能转让。即划拨方式的土地使用权没有土地使用证，有的是伪使用权，无法上市流通。
比如大部分安置房。 获得完整使用权需要缴纳土地出让金（市场价从政府买，使用权从政府真正转移到使用者），申请变更土地性质。

划拨土地：一般都是城镇土地，属于国有土地性质。

5.住宅小产权问题（单证）

双证齐全包括：房屋不动产产权（所有权）和土地使用权

小产权：只具有单证---房屋产权，但是没有土地使用权。--一般来自安置，划拨土地。
无法进去市场流通，无法房管局办理过户，进行上市出售。

土地开发

一级开发：征迁、三通一平达到可以建设的条件。

二级开发：缴纳出让金拿地、并进行房产开发。

城投公司

一般是政府背景，比如隶属于政府下的国资企业和事业单位等；
主要作用：帮助政府项目（以公益性非盈利为目的）融资
盈利方式：靠政府财政补贴。
问题：在房地产上半场产生了大量的政府隐性债务。