最高法-政府与合同向对方直接约定将集体土地出让给向对方的，属于无权处分行为，效力待定

 

（2018）最高法民终52号   福建莆田方龙房地产开发有限公司、莆田市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书

关键词：出让  农用地   合同效力

本院认为：1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》第八条第一款规定：集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第十条规定：依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书；第十一条规定：土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。1990年5月19日由国务院发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第五条规定：土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益；第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。据此，属于村农民集体所有的土地，应当由村集体组织管理和经营，该土地如用于开发建设，亦应依法办理土地权属变更手续。而政府代表国家出让的土地，应是使用权属于国家所有的土地。本案中，案涉《出让合同》于1993年5月29日订立时，合同项下的土地性质为集体所有的农用土地。因此，在土地性质尚未办理变更手续的情形下，莆田国土局与方龙公司签订《出让合同》，约定将属于集体所有的土地使用权出让给方龙公司，不符合上述法律规定，属于无权处分行为。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，《出让合同》应属效力待定合同。原审判决认定《出让合同》在上述土地未办理农用地征收转化为国有建设用地之前，不发生法律效力，适用法律并无不当。