买房总结

这几个月一直在为买房的事情奔波，看了好多楼盘，期望能找到合适自己的房子。特写本文，记录整个过程，以供未来回顾。

 

买？还是不买？

今年以来，银行收紧房贷，使得整个房地产进入下行的通道。北京，虽不如其它二三线城市一样价格大跌，但是房子的价格一直也没有上升。从上半年传言说二三线会跌、北京的房价不会跌，到现在一些楼盘也开始了慢慢下跌，甚至台湖某楼盘降价 6000 元。看得出来，北京就算是最坚挺的城市，也躲不过这波降价潮。

另外，我在北京也就交够五年的税了，有了买房资格。老婆也一直提着要买房的事，我也认为房子是一个高杠杆的投资，希望买一套。虽说有自住的需求，但是房子是一项很大的投资，也是一笔很大的生意，所以必须考虑这个生意未来的升值空间。买房的本质就是从别人那借了很多钱来投资一件事，一旦亏了，可能都不是工作一年两年那么简单了。

今年六月左右，我是这样考虑按照现在的行情，是买还是不买的问题：

买：

• 自住房压制了 170000 刚需。（一旦释放，可能会导致房价上涨，所以需要提前购房。）
• 观望情绪严重。（理由同上）
• 银行不放贷款或放款慢。（此时买，正是底部。如果等银行放开再买，又来不及了。）
• 当前银行利率会更高。（理由同上）
• 我的投资过于单一，需要分散一些到房产上。

不买：

• 下跌可能性越来越大。

总体上来说，还是要买。一是有自住的需求；二是可能抄到底部，否则未来再涨就买不起了（象 2010 年一样）。

 

新房？还是二手房？

二手房便宜，而且一般都是装修过的。就我看上的京贸国际楼盘来说，新房的价格在 2.7W/平左右，但是二手房却只有 2.2W 左右。所以我本来挺考虑二手房的。不过后来看了许多二手房，发现虽然可以按照 30% 来给首付，但是银行往往会把房子的单价给评得比较低，例如 250W 的房子可能银行只认可 220W，30W 的差价还得算到首付中。这使得一个 200W 的二手房相对一个 250W 的新房来说，虽然总价便宜，但是首付却不少，可能还更多，银行的贷款也就更少。这不但导致了我的首付不足，也不符合我想多拿银行贷款的心理。毕竟，一般人也就买房这次机会，可以从银行拿到这么低价格的贷款。

所以，虽然新房一般都是期房，但是我也只能买新房了。

 

买房的考虑因素

在看房时，我收集了以下的看房指标：

• 升值预期:地段， 地段， 地段！（其中，房产中介店个数间接反映了该地的火热程度。）
• 出行成本:交通。
• 学区房（必备）。
• 生活成本: 便利店，超市，商场，医院。
• 车位，车位配比。
• 拿地时间，周围地价。
• 成本:总价，贷款优惠程度。
• 环境，安静，主路、飞机、火车。
• 开发商。
• 绿化、物业、 景观系数。
• 二手房指标：产权、可售？

以上只是简单地罗列了一些，后来，我在看了一些中意的楼盘之后，做了更加详细的对比。

 

几个中意的楼盘

先说京贸国际。

在这个楼盘之前，我就看了一个K2清水湾，觉得那的房价其实是花了许多钱在环境上面，不太合适我们刚需族。老婆后来去跟搜房看团看了一天，回来就给我推荐了京贸国际这个楼盘，说让我无论如何都得去看一看。

所以我就在一个周末和她一起来到这的售楼处。听过楼盘的讲解后，我觉得这个小区身处通州未来的核心区，是该区批准的唯一住宅，周围未来都是大型的企业，地段算是听过的最好的了。周围的环境也不错，有北京唯一的大河流过，有几个不错的公园，也是学区房。另外价格 2.7W 也在承受的范围内，所以我对这个楼盘是非常的看好。

学区房，公园，6号线地铁，CBD，城市副中心，利率95优惠，两室90平米，总价250，毛坯，安静，密度高，房价下行。

 

第二个重点考虑的楼盘是金隅78墅。

这里位置在八通线末端，离地铁10分钟路。户型三居，120平左右，总价不到 300W。三居是我们考虑的重点，而且小区的环境也不错，非常适合居住。可惜八通线末端，有点远啊！-_-#

 

第三个：首开-国风美唐

看了这里，我才知道什么叫作地段好。这个小区在霍营站，也就是13号线和8号线交界处，离地铁5分钟路程。学区房、小三居。当然价格也是最贵的，3.2W/平，不过有 91 平的小三居，总价 300W，已经是极限了。

这个地段，比京贸要好（北京的周边，也比卫星城的核心区要好啊！）。又方便，又有升值空间。升值空间甚至比京贸要好，而且快。

优势：交通之王，13号线、8号线。小三居。

劣势：价格更贵。91平小三居房间都较小，客厅朝北，主卧才朝南。开放式厨房。三居的楼栋位置偏北，更靠近北边的地铁。

 

然后，我对重点考虑的这两个小区做了对比：

 

最终的选择还是 300W 的国风美唐吧！升值才是王道啊。至少当下的行情，不会跌得太厉害吧！地段好，跌了也能涨回来！我算了下，投资房子这东西，因为杠杆比较大，所以只要年升值3%，加上租金，就能保证盈亏平衡。

 

在看完京贸之后，我再次对未来的房价做了一些分析：

• 地段好，降价趋势弱。
• 长青腾房价由40000跌到35000，购房火热。京贸的房价没跌，购房冷清。我认为它没有涨就是跌了。
• 6月已经降准，但是房价依然下行。
• 四大行稍微放开利率，7月底85利率偶现。
• 二线放开限购，北京:“不会轻易放开限购”。轻易的意思就是在万一时，政府还是会放开限购，政府也会保房价，不会跌太狠。

总结，北京下跌空间不大，重点看楼盘的性价比。

 

后话

300W的房子，首付就要 90W。我当然没有这么多，所以想办法到处借钱，还好老婆公司可以免利息借我们 30W，帮了不少忙。由于我们去年就已经从银行借了 30W 出来做生意，每个月就要还 8K，如果这次购房后，所有要还的钱加起来，每个月光还钱就要还 30000。但是我都在资产负债表上规划好了，只要生意不出问题的话，家庭财务状况还是可以的，不会太压抑。

祈祷吧，房价不要在我买房以后跌太多！

祈祷吧，生意不要亏！

 

 

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补充一下买房的其它原因：

• 激活公积金
• 分散投资
• 激活阿里巴巴借款的杠杆
• 房价下行，是抄底的机会
• 老婆想要
• 混社会的需要