北京买二手房攻略
北京二手房购买攻略
（ 2012年8月）
整个买房的经历，堪称劳心劳力、千里往返、云诡波谲、诸般斗法，虽然小有磕绊、数次波折，但中介和业主都还可以，总算顺利。记下心得给朋友们参考。
买二手房几个大流程：
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大环节 |
流程 |
注意点 |
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1、准备工作 |
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2、看房 |
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3、签合同 |
签订买卖合同，同时给业主交定金； |
如果看好房子，定金不妨多交一点点，可以避免业主反悔 |
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给中介交佣金 |
一般都能争取到先交部分佣金，剩下的在过户当天给到中介。手里攥着部分佣金，中介配合会好些 |
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中介去做网签 |
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4、做贷款 |
缴税（契税、营业税、个税） |
购房人要去 |
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担保公司去做贷款评估 |
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公积金复审 |
购房人要去 |
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批贷、会签 |
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5、过户 |
过户前要给中介结清佣金 |
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去建委过户大厅办理过户手续 |
购房人要去 |
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收钥匙 |
过完户就拿钥匙 |
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6、收尾 |
过户当天可一起去物业，办结水电煤暖各项费用 |
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过户15个工作日，银行会给业主付款 |
最好了解一下这个信息 |
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原业主的户口可在3月内迁走，这个可以在合同内约定 |
务必让业主把户口迁走 至此，买房的事情才全部办结 |
1、准备工作
强烈建议使用买房专用手机号码。和中介发生联系的人，都用新号码，买完房子立即扔掉。一来防骚扰，因为中介会在未来一年不断联系你；二来，防止和中介发生冲突后被骚扰。
房源信息，推荐搜房网：www.soufun.com
2、看房子
（1）购房手续要经过中介，且要选大中介，如我爱我家、链家，其他就不要考虑了。一定要保留经纪人名片，且必须到店里和经纪人谈，确保他确实是该公司员工。名片不要扔，直至办完所有手续。通过大中介的好处是：
§ 他们会帮查你要买的房子有没有抵押等隐患，而我们自己做难度很大；
§ 他们有标准合同，对买卖双方还是相对公平的；凭借合同，能够避免与业主很多潜在的风险，即便有风险，中介公司也能协助解决；
§ 他们是专业的，购房比较复杂的流程可以帮你走完，而且速度很快；
§ 如果过程中业主有反悔等事，中介会予以协调、施加压力。
（2）看房时，不要跟中介签《中介看房协议》，因为该协议约定你如果买这个房子必须在他那里买；如果必须签，也可以签个假名字。
（3）看房必须考虑的标准：
§ 价格。价格合适就下手，不要为了几万块钱纠结。我们的感觉是好房子不多，出来很快就会卖掉。所以遇到好房子，又接近心理价位的，就果断下手吧，不要犹豫。（一个买主准备第二天早上跟业主签合同，我们头天晚上9点截胡，欧耶^__^）
§ 朝向，南北当然最好，其次是东向、西向、北向。我确实看过完全朝北的房子，只有早上厨房里才有阳光，其他时间都背阴，算是罕见……
§ 格局。不管怎么样，要选择让自己觉得舒服的，毕竟是家；所以格局有硬伤的，不要犹豫，放弃吧。
§ 是否满五年。房子离上次交易不满五年，业主要交营业税，2012年税率5.5%，但业主经常会转嫁给买方；如果房产离上次交易满五年，就不用交营业税。选满五年的房子远比砍中介费来得划算。
§ 远离车站。离火车站、长途汽车站500米以内的区域，车站附近三教九流、治安混乱，你懂的。
（4）关于押金。看好房子要交押金，业主就不再跟其他买家谈了。但如果你交的押金低了，而房价涨了——业主就可以把违约金转嫁到新买主身上。所以既然决定交押金，不妨稍微多一点。
（5）在最后确定购买之前，在小区附近走走看看，直接感受一下未来的家的环境，可留意：
§ 小区周边环境，马路宽不宽，车流量大不大，是否有占道经营，往来人流情况，诸如此类
§ 小区人员构成，比如外地人多还是北京人多，年轻人多还是老人多等；
§ 小区周边设施，像菜市场、超市、银行、学校、停车、休闲活动场地等；
§ 交通状况
§ 周边卫生状况（不要离垃圾回收站太近，小区、楼道是否堆有杂物）
§ 如有门禁、探头、保安，就多一份安全感
§ 与老住户聊聊，比如住户结构，比如物业管理，比如《财经》调查有小区是农药厂、化工厂旧址，住户多病、草木不长。
话说以上这些环节，也就是关注下，对是否买方基本不起决定性作用——总不能说看好了房子，就因为附件占道经营多、没有ATM就放弃？
（6）买房过程中遇到的问题，随时和中介聊。一般聊足三个中介，你就清楚全部流程了。
3、签合同
（1）签合同前，要弄清楚：
§ 确认房屋产权明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，应当和全部共有人签订房屋买卖合同。就是说让老房本上的所有人都到现场来，一一核对身份证。即便是私有的房子，只有一个所有人，也必须要求对方夫妻双方到场。
§ 查验卖方的房产证、土地证、购房原始发票、房屋维修基金发票、契税完税凭证是否齐全。这方面中介也会系统帮忙检查，风险不太大。
§ 和业主谈妥房价，明确个人所得税、营业税、手续费由买方支付还是卖方支付（目前是卖方市场，人家掌握主动权，所以这些费用基本都是买方支付，包括人家卖房赚钱要缴的个人所得税，也得咱支付）。
§ 交易房屋是否在租。如果只看房产证、注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国认可“买卖不破租赁”，容易引起纠纷。
§ 可以谈谈附加条件。例如，让业主把家具家电留下，把车位转到你们名下，等等。
（2）签合同要用标准合同。中介公司的标准合同是建委批准的，省心还靠谱。
（3）不要和业主发生不快。交了定金，咱就被动了，所以要避免与业主、中介直接冲突。我们在过户时见到一个女人，在电话里斥责业主，说我来过户大厅好几次，你都各种借口不来，一直不能过户，那叫一个郁闷……。所以建议，不是原则性的问题不妨迁就对方。
（4）签合同时，中介会收佣金。给中介的佣金，对方一般都报房款的2.2-2.5%，我轻松一砍就砍到1.8%，据说可以再砍到1.5%，小中介可以到1%。但100万的房子，0.1%的佣金也就是1000元，所以没必要为了这点费用和中介太过纠缠；前期痛快点，后面与中介的合作也会顺利些。
（5）签合同时，中介的佣金给50%就行（剩下在过户当天给），行业惯例。如果全额给，后面与中介沟通就失去了仅有的筹码。
（6）签合同之后，咱就没有退路了，一定要快速配合，记得不能和中介、业主闹别扭，否则被动的是自己。
4、做贷款
全款的朋友就不用管了。注意点是：
（1）还贷方式，有什么等额本金还款法、等额利息还款法，没细研究；
（2）听中介的（这就是找大中介的好处）
5、过户
（1）过户当然要亲自去
（2）过户前中介一定会要剩下的佣金，给吧
（3）需要买方提供身份证、户口本、结婚证之类的证件（听中介的），其中外地户口必须提供暂住证、户籍证明。
（4）房款（首付或者全款）最晚在过户当天、过户之前给业主，要提前准备好。
（5）过完户马上可以拿到红通通的房本；但如果是贷款买房，不好意思，中介等你看完就会把房本拿去做贷款抵押，几个月之后再还你。
（6）拿房本的时候，会有一张契税发票，这个票非常非常重要，千万不能丢了，否则你的房子再卖的时候就麻烦了。
（7）有的房子有土地证，有的没有。如果需要办理土地证，携带老土地证、新房产证去土地局办理新土地证，18元手续费，据说立等可取。
6、收尾
要带着业主、中介，到小区物业签供暖协议，算水电煤等各种账目；相比房子，这些都是小钱，不要因为这点小钱冲了买房的喜悦：）
7、过程中的所有费用
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项目 |
算法 |
备注 |
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网签价（不是税费，是测算税费的基数） |
最低过户价×面积 |
每个小区都有最低过户价，这个价格通常低于市场价。所以网签价通常低于真正的房屋全价，税费上占便宜了 |
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契税 |
网签价×1% |
买方交给地税，不能还价 |
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营业税 |
网签价×5.5% |
业主交给地税，不能还价，税率会有调整；满五年不用交； |
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个人所得税 |
网签价×1% |
业主交给地税，不能还价；原本应该业主交，但现在基本都是买方交 业主如果只有这一套房产，不需要交个税 |
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公积金贷款评估费 |
1500元 |
只有一家机构，所以费用高 |
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贷款服务费 |
3000元 |
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担保费 |
贷款额×0.3% |
交给公积金贷款中心（用公积金贷款是这样） |
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佣金 |
全价×费率% |
交给中介的，应该是唯一可以砍价的，费率1.5%-2.5% |
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审查代收费 |
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我爱我家无，据说链家收 |
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过户费 |
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我爱我家无，据说链家收 |
正规中介会把上表说得很清晰；从上表也能看出，中间没多少猫腻的；相信他们吧（我也是买完才相信他们的）。
