我国70个大中城市住宅房地产市场行情统计分析

（2016-12-23 银河统计）

房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业，是具有基础性和先导性的产业。

不论在贫穷或富裕国家和地区，居民住宅房地产都在家庭财富中占有重要比例，房地产市场价格的变化往往体现了家庭财富的变化。从国家角度来看，住房问题是重要的民生问题，直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善，是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。

1、背景知识

国家统计局每月定期发布我国70个大中城市住宅房地产价格指数，通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度，反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势。

70个大中城市列表如下：

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环比：

本期统计数据与上期比较，例如2014年7月份与2014年6月份相比较。反映本期比上期增长或下降了多少，表明现象逐期的发展变化情况。

同比：

与历史同时期数据比较，例如2014年7月份与2013年7月份相比。同比发展速度主要是为了消除季节变动的影响，用以说明本期发展水平与去年同期发展水平对比而达到的相对发展速度。   

定基：

与历史某一固定时期数据比较，例如所有数据与2015年10月份相比。定基有时称为定比，说明现象在较长时期内的发展变化情况。

国家统计局公布70个大中城市房价指数包括：

二手住宅价格指数
新建商品住宅（不含保障性住房，简称“新商”）价格指数
新建商品住宅（包含保障性住房，简称“新建”）价格指数
二手住宅分类（$90m^2$及以下、$90-144m^2$、$144m^2$以下）价格指数    
新建商品住宅分类（$90m^2$及以下、$90-144m^2$、$144m^2$以下）价格指数

其中比较重要的是二手住宅价格指数和新建商品住宅（不含保障性住房）价格指数。

一二三线城市划分：

I、一线城市（5个）
  北京（全国政治、文化、教育中心）
  上海（全国经济中心）
  广州（经济发达，中国第三大城市）
  深圳（经济发达、特区城市）
  天津（重要经济大港）

II、二线发达城市（8个）
  杭州（经济发达、副省级、强省省会）
  南京（经济发达、副省级、强省省会）
  济南（经济发达、副省级、强省省会）
  重庆（直辖市，西部中心城市）
  青岛（经济发达、计划单列市）
  大连（经济发达、计划单列市）
  宁波（经济发达、计划单列市）
  厦门（经济发达、计划单列市）

III、二线中等发达城市（16个）
  成都（经济发展较好、区域中心、副省级省会）
  武汉（经济发展较好、区域中心、副省级省会）
  哈尔滨（经济发展较好、区域中心、副省级省会）
  沈阳（经济发展较好、区域中心、副省级省会）
  西安（区域中心、副省级省会）
  长春（区域中心、副省级省会）
  长沙（经济发展较好、地级市省会）
  福州（经济发展较好、地级市省会）
  郑州（经济发展较好、地级市省会）
  石家庄（经济发展较好、地级市省会）
  苏州（经济强市、中国地级市经济最强市）
  佛山（经济强市）
  东莞（经济强市）
  无锡（经济强市）
  烟台（经济强市）
  太原（经济强市、地级市省会）

IV、二线发展较弱城市（7个）
  合肥 (地级市省会)
  南昌 (地级市省会)
  南宁 (地级市省会)
  昆明 (地级市省会)
  温州 (重要的经济城市)
  淄博 (重要的工业城市)
  唐山(河北经济强市)

V、三线城市
  乌鲁木齐（新疆自治区首府）
  贵阳（贵州省会）
  海口（海南省会）
  兰州（甘肃省会）
  银川（宁夏自治区首府）
  西宁（青海省会）
  呼和浩特（内蒙古首府）
  泉州（福建经济第一强市）
  包头（内蒙古第一大城市，经济第二强市）
  南通（江苏经济强市）
  大庆（黑龙江经济强市）
  ... ...

2、城市分类价格指数历史数据

  新建 新商 二手   -   数据检索

注：重新设置参数后单击“数据检索”按钮更新数据表和绘图

注：定基房地产价格指数2011-2015年以2010年为基期，从2016年开始，基期替换为2015年。定基指数统一调整基期为2015年

3、70个大中城市环比涨跌数和涨跌系数

环比：新建 新商 二手  平盘临界值 

环比为本期统计数据与上期比较，例如2016年11月份与2016年10月份房地产价格相比较。反映本期比上期增长或下降了多少，反映出房地产市场的最新变化情况，为敏感的市场变动风向指标。

环比涨跌城市数量和涨跌系数从整体上反映我国住宅房地产变动趋势，缺点是所有70个城市等权重处理，没体现出一线中心城市的突出作用，可进一步对不同城市环比指数进行加权处理，并分别统计一、二、三线城市分类涨跌系数。

计算公式：涨跌系数(REFC)=(上涨城市数量-下跌城市数量)/70
REFC值域：[-1,1]
基本功能：按月反映我国住宅房地产市场波动趋势，属于短线变动指标

当环比为100时，不涨不跌，为平盘。环比为120和100.01都为上涨，但两者涨幅相差很大，如果设置平盘临界值为0.5，则涨跌幅绝对值在闭区间[100+0.5,100-0.5]范围内为平盘，这样环比为100.01被判断为平盘。根据国家统计局每月公布数据的统计惯例，平盘临界值为0。

4、70个大中城市同比涨跌数和涨跌系数

同比：新建 新商 二手  平盘临界值 

同比用历史同时期数据比较，例如2016年7月份与2015年7月份相比。同比发展速度可消除季节变动的影响，用以说明本期发展水平与去年同期发展水平对比而达到的相对发展速度。同比涨跌系数按年反映我国住宅房地产市场波动趋势，属于长线变动指标。

从同比涨跌系数曲线可以发现当上涨或下跌家数较多时，曲线出现“顶部平台”或“底部平台”，这时同比涨跌系数出现“钝化”现象，无法反应市场波动幅度差别，应该采用“强弱系数”加以补充说明市场波动情况。

为了避免同比涨跌系数曲线出现“顶部平台”或“底部平台”这种“钝化”现象，也可以通过增大平盘临界值参数加以克服，如，试将平盘临界值设为（增加平盘临界值减少涨跌城市数量）2，曲线钝化现象消失。

5、70个大中城市定基强弱系数